OBO : L’Owner Buy Out immobilier

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L’Owner by Out (OBO) immobilier ou la vente à soi-même

L’Owner-Buy-Out est une approche patrimoniale complexe faisant intervenir de nombreux experts. Faites vous accompagner par votre conseiller en gestion de patrimoine, un avocat fiscaliste, un expert-comptable la banque, un courtier en crédit ainsi qu’un notaire pour superviser l’ensemble de l’opération. L’OBO offre de nombreux avantages fiscaux et patrimoniaux dans le cadre de l’investissement locatif ou immobilier. Toutefois, il doit être utilisé à bon escient. Nos experts vous accompagnent dans la mise en place de ces opérations techniques qui restent difficiles à mettre en place.

Quels sont les objectifs d’un OBO immobilier ?

  • Dégager des liquidités pour ré-investir
  • Optimiser la fiscalité des revenus du patrimoine
  • Profiter des taux historiquement bas du crédit
  • Structurer votre patrimoine à travers une SCI ou une SARL, 
  • Transmettre à vos proches 
  • Diminuer vos droits de succession
  • Sécuriser votre opération

Qu’est ce qu’un Owner Buy Out  « OBO » ou vente à soi-même ?

L’Owner-Buy-Out consiste à se vendre un bien immobilier locatif à soi-même. Plus précisément, le propriétaire d’un bien immobilier va le vendre à une société, le plus souvent une SCI ou une SARL de famille. L’acquisition par la société se réalise au travers d’un crédit immobilier et s’inscrit dans une stratégie patrimoniale. Ce mécanisme permet de bénéficier de l’effet de levier dans un contexte de taux bas. 

L’actionnaire de la personne morale, c’est à dire de la société, reste le propriétaire initial du bien immobilier locatif. Le société va ainsi s’endetter et remboursera le crédit bancaire grâce aux loyers générés par la location.

Qu’est ce qu’un Owner Buy Out

Quels sont les avantages d’un OBO immobilier ?   

Percevoir des revenus complémentaires

Si les loyers sont supérieurs aux échéances de crédit, vous pourrez bénéficier de revenus complémentaires issus de la société. Enfin, une fois le crédit remboursé par la société vous pourrez percevoir l’intégralité des revenus locatifs.

Optimiser la fiscalité sur les revenus 

Suivant la structure de la société, vous pourrez optimiser la fiscalité et bénéficier d’une réduction d’impôts sur les revenus immobiliers. Pour cela, étudier les avantages de la location meublée ou de la création de nouvelles charges afin de diminuer la base imposable des revenus fonciers.

Anticiper la succession de votre patrimoine

Dans un deuxième temps, l’OBO permet de transmettre votre patrimoine immobilier à vos enfants ou à votre conjoint, en les associant au capital de la société qui réalise l’acquisition du bien immobilier locatif.

Restructurer et diversifier votre patrimoine

Si votre patrimoine est fortement composé d’actifs immobiliers, il vous sera possible de diversifier vos capitaux. Vous pourrez placer les sommes issues de la vente du bien immobilier sur des contrats d’assurance-vie haut de gamme. En plus d’optimiser votre épargne en bénéficiant de rendements intéressants, vous pourrez donner du sens à vos placements en investissant ur des fonds ISR. Cela vous permettra d’avoir des liquidités disponibles à tout moment. De plus grâce à l’assurance-vie vous bénéficiez d’une fiscalité optimisée tout en constituant des revenus complémentaires. Enfin les capitaux seront en grande partie exonérés de droits de succession ce qui vous permettra de transmettre votre patrimoine dans les meilleures conditions. A noter que l’OBO immobilier n’a pas pour objectif premier de constituer un patrimoine immobilier mais plutôt de le restructurer.

Faire fructifier la trésorerie de la holding ?

Si les revenus de la location sont supérieurs au remboursement du crédit, la holding génèrera un cash flow positif et bénéficiera d’une trésorerie excédentaire. Il pourra être pertinent dans le cadre la gestion de trésorerie d’entreprise de sélectionner des placements de trésorerie adaptés pour faire fructifier les liquidités.

Quelles sont les contraintes d’un OBO immobilier ?

Le paiement des frais de notaire et des droits d’enregistrement

En effet, l’acquisition d’actifs immobiliers génère des frais tels que les frais de notaire qui sont d’environ 7,5%. Ces frais peuvent nécessiter d’être financés en fonds propres car les banques ne sont plus enclines à les prendre dans le financement total.

Le Paiement de la potentielle plus-value immobilière

Suivant la durée de détention de votre bien immobilier, vous bénéficiez d’abattements “pour durée de détention” sur la plus value immobilière. Il sera important de réaliser une projection concernant les coûts générés par la plus-value au moment de la revente.

L’abattement pour durée de détention égale à :     

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième et jusqu’à la vingt-et-unième ;
  • 4 % pour la vingt-deuxième année révolue de détention.

L’exonération totale des plus-values immobilières de l’impôt sur le revenu est ainsi acquise à l’issue d’un délai de détention de 22 ans, contre 30 ans précédemment.

Le risque fiscal 

Le principal risque est celui de l’abus de droit, l’article L. 64 du Livre des procédures fiscales qui dispose, pour mémoire, qu’« afin d’en restituer le véritable caractère, l’administration est en droit d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes constitutifs d’un abus de droit, soit que ces actes ont un caractère fictif, soit que, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ils n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles. (…)».

L’administration devra prouver l’aspect factice de l’opération sur la base à titre d’exemple de :

  • Tenue d’assemblées générales des associés,
  • Tenue d’une comptabilité,
  • Autonomie financière suffisante pour assurer la gestion de l’immeuble (moins de comptes courants et plus de capitaux propres),
  • Activité réelle conforme à l’objet social,
  • Véritablement paiement du prix de vente payable à terme par la société, etc.

L’administration pourra tout de même invoquer l’argument de vouloir éluder la charge fiscale. Or, l’arrêt Bourdon du Conseil d’Etat est venu valider la création d’une holding de rachat motivée par un intérêt économique comme c’est généralement le cas dans ces opérations. En d’autres termes, l’OBO ne doit pas avoir qu’un motif exclusivement fiscal ; tout est question de preuve.

Le risque lié à l’évaluation et le prix du bien immobilier : 

Autre point de vigilance : L’évaluation et le prix du bien immobilier. L’administration fiscale est très regardante sur l’évaluation du bien immobilier : il conviendra de ne pas minorer la valeur du bien lors de la cession et de retenir des valeurs réelles. Une étude pourra être conduite pour comparer les ventes similaires dans le périmètre du lieu de situation  du bien immobilier. Notre conseil : faites réaliser deux avis de valeur par des experts immobiliers.

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Notre avis sur l’OBO immobilier : 

L’OBO est une approche patrimoniale complexe et difficile à réaliser, mais souvent très bénéfique. Il convient de bien mesurer tous les impacts d’une telle opération au sein de votre patrimoine : fiscalité, plus-value, intérêt de créer la nouvelle structure qui portera le bien…  Une équipe pluridisciplinaire accompagne les clients d’Agora Finance Gestion Privée pour ce type d’opération, et s’entourer d’une équipe d’experts est un gage de réussite pour ces dossiers complexes. Notaire, Avocats, experts-comptables… Nous pilotons l’opération avec toutes les forces nécessaires pour optimiser la situation.

Comment faire une OBO ? et transférer un patrimoine locatif dans une SARL à l’IR 

Theo et Elodie Rocher disposent d’un immeuble locatif valorisé à 1 000 000€ net de dette bancaire, avec une fiscalité importante sur les revenus fonciers. Quels sont les objectifs de M et M Rocher : baisser leur fiscalité et commencer à transmettre une partie de leur patrimoine à leurs enfants. 

Avec l’accompagnement d’Agora Finance, ils créent une SARL à l’IR avec leurs enfants. Cette SARL négocie un emprunt d’1 000 000 € à la banque, et rachète l’immeuble de M. et Mme Rocher. L’immeuble locatif est alors détenu par la société familiale dans laquelle sont les enfants. La société utilise le levier du crédit pour payer les vendeurs (M et M Rocher) le prix d’1 000 000€.

La famille Rocher se trouvent propriétaires de parts de la nouvelle SARL avec leurs enfants qui seront minoritaires. Le crédit de la SARL sera lui remboursé par les loyers et par l’apport déterminé par la différence entre la mensualité du crédit et le montant des loyers nets encaissés. M et Mme Rocher détiendront à titre personnel un montant d’1 000 000€ en liquidité, qu’ils pourront soit placer en partie sur un contrat d’assurance vie haut de gamme en vue de percevoir des compléments de revenus bien moins imposés grâce à la Flax Tax. Soit il pourront également étudier d’autres solutions de placement responsable ISR de diversification sécurisé et liquide.

Quant à elle, la SARL à l’IR sera une structure patrimoniale qui aura réalisé une acquisition maîtrisée en achetant un immeuble de rapport, qui était un patrimoine déjà rentable. 

Points de vigilance :

Le financement :

Attention l’opération d’OBO immobilier étant complexe, un dossier spécifique devra être constitué par Agora Finance en vue du financement.  En effet, nombre de banques sont souvent réticentes pour ce genre de montage qu’elles ont du mal à appréhender, malgré la maîtrise de l’opération. 

La plus value immobilière et droit d’enregistrement

Attention, une vente immobilière entraîne le paiement d’une plus-value potentielle, et l’acquisition par la SARL des droits d’enregistrement. 

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Conclusion

C’est la raison pour laquelle il nous semble indispensable de réaliser des projections financières précises afin de déterminer la viabilité d’un OBO immobilier. Cela nécessitera une étude par un gestionnaire de patrimoine qui sera à même de vous conseiller et de valider la sécurité de l’opération.

Aurelien Guichard

Aurelien Guichard

FONDATEUR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

Depuis plus de 20 ans, Aurélien Guichard a développé une expertise en gestion privée et gestion de fortune. Diplômé d’un Master in international Business, membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP), il anime le développement du groupe Agora finance Gestion Privée qu’il à fondé en 2007.

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