La Loi Duflot

La loi Duflot un nouveau dispositif  fiscal pour l’investissement en immobilier

Face aux nombreuses problématiques conjoncturelles, loyers élevés, offre locative faible, pression immobilière, faiblesse des taux, marchés financiers en berne, retraites futures incertaines, l’investissement immobilier locatif loi Duflot permet de répondre efficacement aux problématiques de nombreux contribuables.

Comprendre… pour faire un investissement immobilier loi Duflot réussi !

1. Comment fonctionne le dispositif Duflot vs Scellier ?
2. De quelle réduction d’impôt puis je bénéficier ?
3. Quelles zones sont éligibles au dispositif Duflot ?
4. Quels sont les locataires concernés par la loi Duflot ?
5. Quels villes entreront dans le cadre du Duflot ?
6. Quelle sont les limites du dispositif Duflot ?
7. Les bonnes stratégies pour réaliser une bonne opération

1. Comment fonctionne le dispositif Duflot vs Scellier ?

 > Le dispositif SCELLIER : Récapitulatif du Scellier 2009-2012

Le dispositif de défiscalisation Scellier a été créé suite à la crise financière de 2008 dans le but de favoriser l’investissement locatif privé et permettre aux contribuables d’être des acteurs économiques pour répondre à la demande de logement.

La loi Scellier entrée en vigueur dès le 1er Janvier 2009 à incité les particuliers à investir dans l’immobilier locatif pour payer moins d’impôts et ainsi soutenir la construction de logements. La loi Scellier était une suite logique pour remplacer le dispositif défiscalisant  Robien.

L’avantage fiscal offert par l’Etat via le dispositif Scellier était une réduction d’impôt du montant de l’investissement, qui à évolué de 2009 à 2012.

Résumé des taux de réduction :

 > Les conditions d’obtention de cette réduction d’impôt sont :
  • L’acquisition d’un logement neuf d’un montant maximal de 300.000€ (la somme au delà de ce montant ne sera pas comprise dans le calcul de la réduction).
  • La location pendant 9 ans minimum de ce bien à un loyer plafonné défini selon la zone d’habitation.

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> Les avantages du dispositif Scellier :
  • La réduction d’impôt de 13% en 2012 étalée sur les 9 années de location. Si la réduction excède l’impôt dû, elle est reportable sur 6 ans.
  • Le Scellier permet donc de devenir propriétaire, d’aider ainsi des personnes à se loger.
  • De rembourser son investissement et en tirer une rentabilité par la réduction d’impôt et les revenus des loyers.
  • Préparer sa future retraite avec un investissement immobilier
> Bilan de ce dispositif de défiscalisation Scellier :

Initialement à 25%, le taux de la réduction d’impôt offerte par le dispositif Scellier a été progressivement réduit à 13% en 3 ans. Son bilan est assez contrasté.

  • Les points positifs

La construction de logement représente 12% du PIB Français et emploie plus de 7% des effectifs salariés du secteur marchand en France. Ce secteur est donc un des moteurs de l’économie Française et toute énergie est nécessaire pour le maintenir à flot ou le faire avancer.

Or, en temps de crise financière et de perte de confiance des Français dans l’économie, le Scellier a représenté une moyenne de 70.000 logements construits chaque année. Notamment en 2009, 65.000 logements ont été construits sous les conditions du dispositif, soit les deux tiers des constructions de l’année.

En 2010, le Scellier a représenté plus de 70% des ventes de logements neufs avec 77.500 logements concernés. Il paraît évident que le Scellier a fait du bien au secteur de la construction et de l’immobilier en temps de crise et d’avenir incertain.

Tout le monde a pu être conseillé pour bénéficier d’une telle loi, elle a ouvert des opportunités de construction dans des zones peut habitées et entraîné ainsi de nouvelles dynamiques d’évolution.

Elle a favorisé la construction écologique avec une réduction plus importante pour les bâtiments portant le label BBC.

  • Les points négatifs

Les premiers problèmes sont arrivés assez rapidement avec certaines zones peu peuplées où aucun locataire n’était intéressé. Ce sont des zones à risques locatifs élevés, 35% des logements Scellier ont été construits dans celles-ci.

Par ailleurs, les plafonds des loyers ont été surévalués dans certaines zones, sans adéquation avec le marché locatif, ce qui a augmenté les difficultés pour trouver un locataire. Ces plafonds ont été abaissés, mais le problème a toutefois persisté dans une moindre mesure. C’est la raison pour laquelle le nouveau dispositif Duflot 2013 devait poser des plafonds de loyer plus bas.

Le coût d’un tel dispositif est également non négligeable pour l’Etat. Bien que créé dans le but de favoriser la création de logement, le Scellier aura couté à hauteur de 3 milliards d’euros à l’Etat chaque année.

Le bilan est donc contrasté entre le coût important pour l’Etat, les problèmes d’efficacité du dispositif dans certains cas et un rôle phare dans le secteur de la construction et de l’immobilier.

2. Principe et réduction d’impôts de la loi Duflot

Tout contribuable domicilié en France qui acquiert, à partir du 1er janvier 2013 un logement neuf ou en état futur d’achèvement de travaux, peut bénéficier du dispositif Duflot.

  • La réduction d’impôt sur le revenu est de 18% du montant de l’investissement, étalée sur 9 ans.
  • Le dispositif duflot génère jusqu’à 6 000 € de réduction d’impôt par an pendant 9 ans
  • La loi duflot Outre Mer ouvre droit à une défiscalisation de 29% du prix du logement

Le montant de l’investissement pris en compte en loi duflot est plafonné à  300 000 € par an. Il est possible que la valeur du bien immobilier dépasse le plafond de la loi duflot : le surplus ne rentre pas dans le calcul de la réduction d’impôt.

 

3. Quel Loyer peut on attendre ?

Les loyers devront respecter de nombreux plafonds : plafonds de loyers Duflot, plafonds de prix au m2 et plafonds des ressources du locataire. 

> Plafonds de loyers en loi Duflot

Plafonds des loyers en loi Duflot exprimés par m2 variable en fonction de la surface du logement.

Le plafond de loyer est soumis à un coefficient multiplicateur calculé selon la formule suivante : = 0,7 + 19/S (S étant la surface du logement).

Le résultat ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2. Ce coefficient permet de tenir compte de la réalité du marché locatif, le loyer étant dégressif en fonction de la surface du logement.

Exemple :

  • T3 : Je procède à l’acquisition d’un logement neuf de 90 m², situé en zone B1 : le plafond au m² sera de 9,00 € (détail du calcul : 9,88 x (0,7 + 19/90) = 9,00).
  • T1 : Pour un logement neuf de 35 m² situé en zone B1, le plafond au m² sera de 11,85 €. Le coefficient multiplicateur calculé dans ce cas étant  1,24 (obtenu par 0,7 + 19/35), on prend en compte le coefficient 1,2 (soit 9,88 x 1,2 = 11,85).

> Plafond Duflot par m2 de surface habitable

Le montant de l’investissement ouvrant droit à une réduction fiscale Duflot est plafonné. Le plafond de prix au m2 est fixé à 5500€ par m2, quel que soit le lieu de l’investissement.

Exemple : Je procède à l’acquisition d’un bien immobilier pour un montant de 300 000 €, d’une surface de 40 m(loi Carrez). La base de calcul pour la réduction d’impôt n’est pas le prix d’achat mais 40 m2 x 5500 € soit 220 000 €.

 

4. Quels sont les locataires concernés par la loi Duflot ?

Les plafonds des ressources des locataires vont être diminués pour offrir plus de logements à la classe moyenne, plus modeste mais qui n’a pas accès à des logements sociaux. Cela offrira donc un intermédiaire entre les logements sociaux et les parcs privés classiques.

Les foyers avec des revenus inférieurs à 2,5 fois le SMIC seront éligibles à l’investissement “Duflot”. 

Le plafond du prix au m2  en loi Duflot a pour objectif de maîtriser indirectement l’augmentation excessive du prix du foncier dans le neuf. Cette mesure permettra sur le long terme, de sécuriser l’immobilier d’investissement en assurant une croissance progressive du marché.

Plafonds de revenus des locataires à respecter :

 

5. Quels biens immobiliers et quelles zones pourront bénéficier du dispositif Duflot ?

Les zones concernées par le Duflot seront moins nombreuses qu’avec le Scellier afin de concentrer la construction de nouveaux logements là où sont les besoins.

Zones éligibles pour un bien immobilier loi Duflot

Zone loi duflot : Pour être éligible au dispositif Duflot, le bien immobilier doit se situer dans une ville classée parmi les zones suivantes :

Zone A , A bis

Cette zone correspond aux villes de la région Ile de France, du Pays de Gex, de la région Provence Alpes Cote d’Azur… Cette zone regroupe les villes où le prix du mest élevé.
Programmes éligibles en Zone A et Abis

Zone B1

Cette zone rassemble toutes les grandes villes de France ainsi que leurs proches couronnes.
Programmes éligibles en Zone B1

Zone B2 (selon décret)

La loi Duflot s’applique dans les communes situées en zone B2 sans décret et ce jusqu’au 30 juin 2013.
Il s’agit des villes moyennes.
Programmes éligibles en Zone B2

Les bien immobiliers concernés par la nouvelle loi Duflot devront respecter des normes environnementales fortes et répondre aux critères BBC (Bâtiment Basse Consommation).

6. Les limites du nouveau dispositif Duflot

Il est évident que ce nouveau dispositif avantageux par son taux de réduction d’impôt plus important que le dispositif Scellier est un message fort pour les investisseurs, les appelant à se lancer immédiatement dans de nouvelles constructions.

Malgré tout, il faut bien noter certaines limites concernant l’investissement du en loi Duflot:

  • Plafonnement des niches fiscales

    Le ministre délégué au budget, Jérome Cahuzac a confirmé en Aout 2012 l’intention de Jean Marc Ayrault de baisser le plafond des niches fiscales par foyer à 10.000€. Fixé à 18.000€ + 4% du revenu imposable pour les revenus imposés au titre de l’année 2012, ceux-ci vont donc être considérablement réduits.

    Les avantages fiscaux cumulés par foyer seront donc limités à 10.000€. Lorsque vous avez un employé de maison, vous obtenez une réduction de 50% des sommes que vous payez plafonné à 6.000€. Ainsi, si vous bénéficiez de cette réduction, il ne vous restera que 4.000€ de réduction possible dans le cadre d’autres avantages fiscaux tels que le dispositif de défiscalisation Duflot.

  • Baisse du plafonnement des loyers

    Comme précisé précédemment, le nouvel investissement Duflot devrait présenter des loyers plus bas que le Scellier. Selon la ministre du Logement, ceux-ci devraient être plafonnés 20% en dessous des loyers du marché. Le rendement net va donc être fortement réduit pour les propriétaires ayant exercé un investissement locatif Duflot. Malgré cela, il sera certainement plus facile de trouver des locataires avec des loyers plus bas: les difficultés rencontrées pour louer faisaient partie des problèmes du Scellier 2012.

  • Un zonage plus strict

    Certaines zones disponibles en Scellier ne le seront plus en 2013 avec la Loi Duflot. Les zones sélectionnées seront à priori plus concurrentielles et seront par conséquent plus chères d’accès.

    Cécile Duflot s’explique dans Challenges le 24 Octobre 2012. Selon elle, en plus de l’encadrement des loyers, les obligations des villes à construire plus de logements sociaux, et le Prêt Locatif Aidé d’Intégration (PLAI) qui aide les ménages peu aisés, ce nouveau dispositif “Duflot” pour remplacer le “Scellier” devrait réorienter l’investissement locatif privé. Elle définit le principe de défiscalisation comme “un outil fiscal qui consiste, pour l’Etat, à renoncer à des recettes pour réorienter l’épargne vers ce qui répond à l’intérêt général”.

    Le Scellier a été couteux pour l’Etat et n’a pas apporté les logements nécessaires aux bons endroits. Le Duflot devrait selon elle offrir le bon équilibre entre l’intérêt général et les intérêts des particuliers.

Cécile Duflot vise environ 40.000 nouveaux logements grâce à son dispositif, soit 10.000 de plus que le Scellier 2012. Avec un taux de réduction d’impôt plus attrayant, le Duflot pourrait attirer les investisseurs; mais les plafonds des loyers très bas risquent de baisser la rentabilité d’un tel investissement. Une réduction plus élevée pour des revenus plus bas risque de rendre la rentabilité du Duflot au même niveau que celle d’un investissement Scellier 2012. Cela suffira-t-il pour relancer la construction?

Investir et bénéficier du dispositif Duflot

Comment payer moins d’impôts grâce à l’immobilier locatif ? En tant que particulier, vous souhaitez investir dans l’immobilier défiscalisant, ne vous lancez pas dans l’achat d’un bien locatif de manière hasardeuse. Il est important de bien étudier chaque critère de l’investissement et d’être bien renseigné.
N’hésitez pas à nous contacter et bénéficier de notre expertise.

7. Stratégie pour bien investir via le dispositif Duflot

> Les 7 règles pour réaliser une bonne opération

  • La situation du bien. C’est la clé de voute d’un investissement réussi.
  • Le rapport qualité / prix
  • Le marché locatif
  • La gestion et les garanties locatives
  • Le financement
  • Etre bien accompagné
  • Les pièges à éviter

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