Les différences entre la gestion locative déléguée et la gestion locative accompagnée, en ligne

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La réussite d’un investissement immobilier clé en main ne dépend pas seulement d’une bonne entrée (achat) et d’une bonne sortie (vente) ; elle dépend aussi d’une bonne gestion tout au long de la vie locative du bien. 3 possibilités s’offrent aux bailleurs : gérer leur logement seul, le gérer accompagné par un logiciel de gestion locative ou déléguer la gestion. Focus sur les deux dernières solutions.

En quoi consiste la gestion d’un logement locatif ?

De nombreuses tâches attendent l’investisseur :

  • il lui faut, d’abord, trouver le « bon » locataire, autrement dit, un locataire solvable qui va respecter ses obligations tout au long du contrat de bail. Il peut effectuer cette sélection seul ou passer par une agence immobilière ou des sites Internet spécialisés.
  • il lui faut, ensuite, conclure et signer le bail (dont les termes sont, en soi, une opération délicate), avec toutes les opérations associées que cela représente (dossier de diagnostics techniques, état des lieux d’entrée, assurance habitation, dépôt de garantie, etc.) ;
  • vient ensuite tout le travail de gestion au quotidien : en contrepartie de la perception des loyers, le bailleur doit veiller au bon fonctionnement de son logement locatif qui doit rester décent au fil du temps (les gros travaux sont à sa charge, par exemple) ;
  • au moment du départ du locataire, des actions précises sont également à réaliser : état des lieux de sortie, etc.

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Le travail d’un administrateur de biens

Un agent immobilier qui propose un service « gestion de biens » peut prendre en charge toute la gestion à la place du propriétaire. Attention ! La recherche d’un locataire et la gestion du logement, une fois le bail signé, peuvent être dissociées :

  • L’investisseur peut choisir de faire appel à une agence pour lui trouver un locataire et signer le bail. Et ensuite, il gère seul le bien ;
  • L’inverse est aussi possible ;
  • Ou il peut entièrement déléguer ces deux opérations.

S’il prend le package, l’administrateur de biens va lui faire signer un mandat de recherche de locataire et un mandat de gestion locative, d’une durée d’un an. Bien entendu, ces mandats ont un coût. La recherche du locataire coûte souvent un mois de loyer (ou plus, s’il s’agit d’une petite surface). Les honoraires de gestion, eux, représentent souvent 7 % du loyer, charges comprises. Par exemple, pour un loyer mensuel de 1.000 €, charges comprises, le service coûtera 70 € / mois, soit 840 € / an, auxquels il faudra ajouter, à chaque nouveau bail, le cas échéant, 1.000 € pour la recherche et la mise en place du locataire. La 1ère année, le coût est donc de 1.840 € sur 12.000 € de recettes locatives.

Ce professionnel encaissera les loyers et les charges (et se chargera des relances en cas d’impayés, et de la régularisation éventuelle des charges), fera exécuter les travaux urgents incombant au propriétaire, et reversera à ce dernier, un revenu net. Le versement s’effectue souvent une fois par trimestre, mais certains clients peuvent demander un acompte mensuel.

L’étendue précise des attributions de l’administrateur de biens doit être définie dans le mandat. Par exemple, le propriétaire peut exiger que ce professionnel lui demande systématiquement l’autorisation avant de réaliser des travaux.

Évidemment, lorsque l’on confie la gestion à un professionnel, la tranquillité est assurée, moyennant finances.

L’accompagnement d’un logiciel de gestion locative

Gérer seul ses biens immobiliers tout en étant accompagné par un logiciel de gestion locative en ligne est une autre option. Cette fois, le propriétaire est maître à bord, mais il bénéficie d’outils informatiques d’aide à la gestion (tableaux récapitulatifs des opérations passées), de conseils personnalisés par téléphone et d’informations sur la règlementation.

Le site Internet peut aussi mettre à sa disposition une liste de partenaires qui peuvent l’accompagner dans différents domaines comme la recherche du locataire, la souscription d’une assurance ou encore la gestion fiscale de ses locations meublées.

S’il est donc nécessaire que le bailleur soit prêt à investir un minimum de temps dans l’opération de gestion, il peut être rassuré par le soutien quotidien du site choisi. Celui-ci :

  • lui fournit les documents officiels nécessaires (bail, états des lieux, dépôt de garantie, lettres pré-remplies, etc.) ;
  • suit ses opérations et le prévient – par mail ou SMS – des moindres anomalies (loyers non encaissés à l’heure, contrat d’assurance d’habitation du locataire non reçue…) ;
  • le prévient aussi des opérations à ne pas oublier : déclaration fiscale, récupération de taxe d’enlèvement des ordures ménagères, actualisation du loyer en fonction de l’indice de révision, etc.

Tout ce qui est important est signalé automatiquement au bailleur. Un fonctionnement qui garantit la sécurité des investissements, tant les dates et les délais sont importants à respecter sur le plan juridique. Un loyer impayé non signalé à temps, par exemple, à la compagnie d’assurance loyers impayés et c’est une garantie qui peut être refusée !

C’est pourquoi l’accompagnement d’un site spécialisé est si important. Non seulement il permet au bailleur d’effectuer une gestion dans les règles de l’art, en toute légalité (dans un contexte de réglementation exponentielle), mais encore, il assure la sécurité des opérations avec des interventions faites en temps et en heure, si nécessaire.

Quel choix opérer entre l’administrateur de biens ou le logiciel d’accompagnement en ligne ?

Le principal avantage de déléguer la gestion de son logement locatif à un administrateur de biens est la tranquillité d’esprit, puisqu’il s’occupe de la gestion quotidienne de la location et de tous les aspects administratifs.

Le principal inconvénient est le coût que cela entraîne car la facture impacte évidemment le rendement de l’opération, à l’heure où celui-ci est grignoté par l’inflation qui repart et les charges en augmentation (taxe foncière, travaux de rénovation du bâti ancien, charges de copropriété, etc.).

Concernant le logiciel de gestion locative, son principal avantage est son moindre prix puisque l’abonnement coûte jusqu’à dix fois moins cher ! Pas négligeable pour le rendement. Un service à moindre coût donc, qui assure tout de même un niveau de garantie maximum au bailleur en lui fournissant des outils de gestion efficaces (de nombreuses tâches sont automatisées) et en l’entourant de conseils performants.

Son principal inconvénient est qu’il implique un investissement minimum, en termes de disponibilité, de la part du bailleur.

Au bailleur, donc, de peser le pour et le contre et de voir ce qu’il préfère.

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Aurelien Guichard

Aurelien Guichard

FONDATEUR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

Depuis plus de 20 ans, Aurélien Guichard a développé une expertise en gestion privée et gestion de fortune. Diplômé d’un Master in international Business, membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP), il anime le développement du groupe Agora finance Gestion Privée qu’il à fondé en 2007.