Investissement immobilier clé en main en 2022

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Qu’est-ce que l’investissement locatif clé main ?

L’investissement immobilier clé en main est un mode d’acquisition « tout compris ». Cette prestation consiste en un accompagnement complet de l’acheteur tout au long des différentes étapes de son projet. Cela comprend : la recherche du bien, l’achat, le financement, les travaux, la mise en location ainsi que la gestion locative du bien. Dès lors, l’investissement s’inscrit dans un projet global qui comprend de nombreuses étapes.

Le marché immobilier locatif privé

Le marché locatif privé concerne l’ensemble des biens dont les bailleurs sont des personnes ou des entreprises privées. Cela vient en opposition du marché locatif public qui concerne les biens proposés à la location par des bailleurs publics tels que les bailleurs sociaux par exemple. Nous regarderons ce marché à l’échelle nationale. Cela représente 70 000 biens ayant accueilli de nouveaux locataires d’après le dernier observatoire publié par Locservice.

Le marché locatif en France

Le montant moyen des loyers proposés à la location en France en 2021 s’élevait à 695 € par mois charges comprises, contre 658 € en 2021. Soit une augmentation de 5,6 % des loyers.
En parallèle, la superficie moyenne de ces biens a baissé de 0,07 % passant de 45 m2 en 2020 contre 41,9 m2 en 2021. Soit un loyer moyen au mètre carré de 16,59 € charges comprises, en augmentation de 13,44 % par rapport à 2020.

Néanmoins, il est à noter qu’il existe de fortes disparités sur le territoire. C’est notamment le cas entre la capitale et le reste de la France.

En effet, à Paris, les loyers sont en moyenne 2,7 fois plus chers que partout ailleurs en France. Le loyer moyen s’élevant à 1 042 € pour une surface moyenne de 28,5 m2. Soit un loyer au mètre carré moyen de 36,61 € contre 13,55 € en région où le montant du loyer moyen n’atteint que 601 € pour une surface moyenne de 44,4 m2.

Cependant, la ville lumière est la seule à accuser une baisse des loyers de 1,2 % en comparaison à 2020. A l’époque, la moyenne des loyers s’élevait à 37,07 € / m2 dans la capitale.

Quels sont les loyers de la location à Paris ?

L’encadrement des loyers , entré en vigueur le 1er juillet 2019, fixe un loyer de référence à ne pas dépasser dans la ville lumière. Dans le reste du pays, les loyers moyens sont en augmentation de 7,9 % par rapport à 2020 tous types de logement confondus.

Cette hausse s’est faite plus fortement ressentir sur les T2 et les T4 qui ont vu leur loyer augmenter respectivement de 7,3 % et 7,9 % en 2021. En effet, les loyers atteignent désormais 995 € en moyenne pour les T4 et 732 € en moyenne pour les T2.

Indépendamment de ces chiffres

Certains départements tirent leur épingle du jeu en concentrant un tiers des recherches des candidats locataires : le Rhône, Paris, la Gironde, les Bouches du Rhône, les Hauts-de-Seine, la Loire-Atlantique et le Nord.

Si l’on regarde plus précisément ville par ville, on constate que Paris conserve sa position dominante et représente 6,35 % des demandes locatives en 2021, contre 6,85 % en 2020. En deuxième position se trouve Lyon avec un pourcentage de demande de 4,48 %. En troisième position se trouve Bordeaux (1,89 %) qui gagne une place par rapport à l’année dernière. Enfin en quatrième position se trouve Marseille qui gagne deux places ; et enfin Montpellier en cinquième position qui gagne également deux places.

Fait notable, Toulouse perd trois places au classement et se situe désormais en sixième place, avec un taux de recherche passant de 2,13 % en 2020 à 1,65 % en 2021. Cela peut s’expliquer notamment par la fermeture de l’usine Simair (sous-traitant d’Airbus) dans l’agglomération.

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Le marché immobilier locatif meublé

La location meublée non professionnelle ou professionnelle (LMNP ou LMP) représente 18 % des annonces de location meublée sur le site Bien’ici entre septembre 2020 et septembre 2021. Cette offre ne cesse de progresser chaque année.

Généralement loué par des étudiants ou des jeunes actifs, ce mode de location offre la possibilité de disposer d’un bien entièrement équipé à court terme. En effet, la durée du bail est d’un an (9 mois pour les étudiants). Par ailleurs, les loyers sont plus élevés qu’en location nue (15 % en principe). Tout cela a pour effet de réduire le risque d’impayé en raison d’un changement de situation.

investissement clé en main

Quels sont les avantages de l’investissement locatif clé en main ?

L’investissement locatif clé en main loué meublé, permet au propriétaire d’avoir accès à une meilleure rentabilité ainsi qu’une meilleure fiscalité.

Prenons l’exemple d’un T2 de 39 m2 situé à Asnières-sur-Seine (92) acheté au prix de 300 000 €, loué 1 050 € par mois.

Comment calculer la rentabilité d’un investissement immobilier clé en main?

L’investissement locatif clé en main génère en moyenne 15 % de revenus supplémentaires par rapport à une location classique tout en réduisant le risque d’impayé.

Il existe 3 méthodes de calcul de la rentabilité locative d’un investissement immobilier clé en main : la rentabilité brute, la rentabilité nette de frais et charges, et la rentabilité nette de fiscalité.

Qu’est-ce que la rentabilité brute ?

Rien de plus simple pour calculer la rentabilité brute. Il suffit de diviser le montant annuel des loyers par le prix d’achat du bien. Le pourcentage sera obtenu en multipliant le tout par 100.

En l’espèce : 1 050 *12 / 300 000 = 0,042

La rentabilité brute de ce bien s’élève donc à 4,20 %.

Comment calculer la rentabilité nette de frais et charges ?

La rentabilité nette de frais et charges ou rentabilité nette, consiste à tenir compte des dépenses liées à la conservation du bien. Ainsi, sera compris dans le calcul de la rentabilité :

  • Les charges de copropriété non récupérables
  • La taxe foncière
  • Le montant des travaux
  • Les frais de gestion locative
  • Les intérêts d’emprunt

Le calcul sera donc le suivant : (Loyer annuel – frais et charges) / (Prix d’achat + intérêts d’emprunt) * 100

Soit : (12 600 – 2 200) / (300 000 + 300) * 100 = 3,46 %

Cette méthode de calcul, plus proche de la réalité, aura pour effet de voir baisser notre rentabilité.

Qu’est-ce que la rentabilité nette de fiscalité ?

Également appelée rentabilité nette-nette, la rentabilité nette de fiscalité est la méthode de calcul la plus précise. En effet, en plus d’intégrer les frais et charges supportés par le propriétaire, elle prend en compte la fiscalité à laquelle sont soumis les loyers. Les avantages fiscaux obtenus seront également pris en compte.

Attention, compte tenu de l’étendue des règles fiscales et de la diversité des dispositifs fiscaux, ce calcul devra être personnalisé à chaque situation.

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Quelle fiscalité pour un investissement immobilier locatif clé en main ?

Dans le cadre d’un investissement locatif, la fiscalité liée à la location meublée offre des avantages non négligeables comparés à la fiscalité foncière.

Location nue Vs location meublée

Les loyers issus de la location meublée sont soumis au régime des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Ce régime fiscal est plus avantageux que le régime des revenus fonciers auxquels sont soumis les loyers issus de la location nue.

A lire si vous souhaitez savoir comment réduire votre imposition, tous nos conseils pour connaitre les nouvelles solutions pour payer moins d’impôts.

Le régime du micro-BIC offre la possibilité de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers pour frais et charges contre 30 % uniquement sous le régime du micro-foncier.

A savoir :

  • Sont éligibles au régime du micro-BIC les bailleurs dont les loyers provenant de la location d’un bien meublé sont inférieurs à 23 000€ ;
  • Sont soumis au régime du micro-foncier, les bailleurs dont les revenus issus de la location nue sont inférieurs à 15 000€

Quel est l’impact fiscal de l’investissement immobilier clé en main ?

Location annuelle Micro BIC BIC Réel Micro Foncier Foncier Réel
Loyer brut 12 600 12 600 10 957 10 957
Frais gestion 882 767
Assurance 378 329
Travaux 500 500
Taxe Foncière 400 400
Amortissement 12 000
Forfait   6 300     3 287
Résultats   6 300 10 440     7 670     8 961
A déclarer   6 300 0     7 670     8 961
IR à payer (30%)   1 890 0     2 301     2 688
Prélèvements sociaux à payer (17,2%)   1 084 0     1 319     1 541
Total Impôts   2 974 0     3 620     4 230
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Les régimes réels d’imposition de l’investissement immobilier clé en main

Les bailleurs dont les loyers excèdent ces plafonds sont imposés soit au régime réel des BIC, soit au régime des revenus fonciers en fonction de la nature des loyers perçus.

Dans les 2 cas, les charges d’acquisition et de conservation du bien sont déductibles (charges de copropriété, taxe foncière, montant des travaux, les frais de gestion, …).

La vraie différence concerne l’amortissement du bien qui est déductible des bénéfices industriels et commerciaux et non des revenus fonciers. Cette charge déductible supplémentaire viendra donc réduire la base d’imposition.

Il est nécessaire de faire appel à l’expertise d’un professionnel spécialisé :
– Tout au long de la mise en place de votre projet, un professionnel spécialisé dans ces types d’opérations vous accompagnera.
– Pas à pas, vous franchirez chaque étape en bénéficiant des conseils et du suivi d’un expert. Il sera votre interlocuteur privilégié et coordonnera l’action des autres intervenants.
– Il garantira le bon déroulement des travaux, supervisera la sélection d’un locataire et mettra en place les assurances nécessaires au bon montage de l’opération.

investissement immobilier clé en main

Comment investir dans l’immobilier locatif clé en main ?

Faire appel à une chasseuse/un chasseur d’appartement

Le chasseur d’appartement est le pendant de l’agent immobilier. Son métier consiste en la recherche d’un bien conforme aux critères de son client.

Une offre complète doit comprendre

  • La définition du projet avec le client ;
  • La recherche et la sélection de bien ;
  • L’accompagnement du client lors de la visite des biens ;
  • L’analyse des documents relatifs au bien (diagnostics, comptes-rendus d’assemblées générales des copropriétaires, …) ;
  • La négociation du prix ;
  • La rédaction de l’offre d’achat ;
  • L’assistance auprès des différents interlocuteurs liés à la vente (notaire, courtier en prêt immobilier, …) ;

Le coût de cette prestation varie généralement en fonction du prix du bien acheté. De fait, plus le prix du bien est bas et moins vous payerez d’honoraires.  A noter que ces prérogatives s’arrêtent là dans la mesure où tous les aspects relatifs aux éventuels travaux nécessaires à la mise en location, la gestion du bien, la rentabilité effective du bien et l’accompagnement fiscal de votre investissement tout juste réalisé, ne sont pas de son ressort. Il vous appartiendra donc de vous assurer de la cohérence de votre achat compte tenu de votre stratégie patrimoniale.

Aussi, il vous faudra choisir un mode de détention approprié à votre situation, un type de location (nue, meublée, saisonnière, …) conforme à vos objectifs, compte tenu des répercussions économiques et fiscales que cela peut avoir, ainsi que de l’impact que peut avoir cet investissement au sein de votre patrimoine. S’il y a lieu, vous devrez également superviser et coordonner les travaux de remise en état de votre appartement ou maison.

Enfin, il vous faudra vous occuper des aspects pratiques liés à votre acquisition, soit la mise en location et la gestion quotidienne du bien.

La gestion d’un appartement clé en main doit comprendre

  • la publicité de votre bien ;
  • la réalisation des visites ;
  • l’étude des dossiers des candidats locataires ;
  • la sélection d’un locataire ;
  • la rédaction d’un bail conforme au type de location souhaité ainsi qu’à la réglementation ;
  • l’établissement d’un état des lieux en fonction du type de location ;
  • le quittancement ;
  • les interventions liées aux éventuels dommages intervenus dans votre bien (fuite, dépannage, …)

Vous pourrez bien sûr avoir recours à différents prestataires pour chaque étape de votre projet. Toutefois, cela représentera forcément un coup additionnel. De plus, vous devrez coordonner leurs actions respectives afin de ne pas perdre de temps et de respecter l’échéance fixée.

Pourquoi faire appel à gestionnaire de patrimoine immobilier ?

Spécialiste de ce type d’opérations, un cabinet de gestion de patrimoine immobilier est en mesure de vous offrir un accompagnement complet sur-mesure.

En outre, il vous présentera un projet complet et détaillé présentant la rentabilité d’un tel investissement, en fonction du prix d’achat, des frais liés à l’acquisition et du type de location.

En effet, ce professionnel de l’investissement abordera avec vous tous les aspects relatifs à votre projet, que ce soit du point de vue civil, économique, fiscal ou patrimonial. Il établira un plan de bataille conforme à vos souhaits.

De plus, il sera à vos côtés durant toute la durée de la réalisation de votre projet, de la définition de votre projet à la gestion du bien, en passant par les travaux.

De ce fait, cette offre devra comprendre :
  • Le bilan patrimonial :
    – Comprendre vos objectifs et vos besoins pour mieux vous accompagner et définir une stratégie patrimoniale. Le choix du régime fiscal est notamment crucial et aura un impact direct sur votre rentabilité nette de fiscalité ;
  • La chasse d’appartement :
    – comme indiqué précédemment dans notre rubrique chasseur d’appartement;
  • Le courtage en crédit :
    – La recherche de l’offre de prêt la mieux-disante ;
  • La rénovation et l’aménagement de votre bien :
    – Mise aux normes et ameublement ;
  • La mise en location
    – Recherche et sélection d’un locataire, rédaction du bail et réalisation d’un état des lieux ;
  • La gestion locative :
    – Quittancement du loyer, régularisation des charges, mise en œuvre des assurances loyers impayés, programmer les interventions des différents prestataires, le cas échéant en cas de sinistre, etc.

Ce type de prestation a également un coût qui varie en fonction du montant de votre investissement. Il est à noter que vous pourrez bénéficier de tarifs préférentiels sur l’ensemble de cette prestation, comparé au prix individuel de tous ces différents services.

Immobilier paris

Rechercher et investir seul

Vous pouvez également choisir de tout faire par vous-même.  Néanmoins, cela peut s’avérer être un vrai casse-tête pour un néophyte n’ayant aucun contact dans les différents secteurs (immobilier, bancaire ou du bâtiment). La réalisation d’un tel projet par vous-même requiert énormément de temps et de connaissances afin de le mener à bien, en conformité avec la loi.

Faire appel à un gestionnaire de patrimoine semble donc plus que pertinent dans une telle situation. Par ailleurs, les nouvelles législations énergétiques (concernant le DPE) peuvent vous empêcher de louer votre bien à partir de 2025. Attention donc à la classe énergétique avant de vous lancer !

A lire Comment investir de manière responsable ? Nos conseils sur l’investissement socialement responsable ISR

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Les meilleures villes où investir pour faire de l’investissement immobilier locatif clé en main

En plus de tenir compte de l’évolution des loyers, la rentabilité locative doit être prise en compte lorsqu’il est question de choisir une ville dans laquelle investir en immobilier locatif. En effet, l’objectif est de maximiser son rendement sachant que pour un même bien, les prix varient d’une ville à l’autre. Pour votre investissement immobilier clé en main, il est donc préférable d’investir dans une ville à forte demande locative, attractive, bien desservie par les transports, étudiante, ayant un marché de l’emploi dynamique et proposant un cadre de vie agréable.

L’investissement locatif clé en main dans la ville du Mans

– La ville du Mans offre une rentabilité locative pouvant atteindre jusqu’à 7,1 %. Avec un prix de l’immobilier moyen de 1 593 € / m2, les loyers se situent entre 5,8 € et 11,7 € / m2.

L’investissement locatif clé en main dans la ville de Montpellier

– Cette ville étudiante du sud de la France offre une rentabilité qui peut atteindre 6,2 %. En constante progression, les prix de l’immobilier atteignent 3 259 € / m2. Pour un loyer de 13 € / m2 en moyenne.

L’investissement immobilier clé en main dans la ville du Bordeaux

– Disposant d’une forte demande locative (31% d’après Rodacom) et un tissu économique dynamique, la ville de Bordeaux présente des prix de l’immobilier relativement bas. Ils ont doublé en 10 ans et atteignent 4 866 € / m2 en moyenne.
– Avec des loyers pouvant atteindre 24,9 € / m2, la ville offre une rentabilité locative moyenne de 4 %.

Si vous souhaitez investir autour de la capitale faites le choix du Grand Paris.

L’investissement locatif clé en main dans la ville du Le Grand Paris

– Avec des prix qui s’envolent à plus de 10 000 € / m2 en moyenne dans la capitale et des loyers encadrés, la ville de Paris ne s’avère pas très rentable en matière d’investissement locatif.
– En revanche, certaines villes à proximité de Paris disposent d’un cadre de vie agréable et des loyers abordables.
– Les villes telles que Saint-Ouen, Noisy-le-Sec, Champigny-sur-Marne ou encore Nanterre sont situées à proximité des transports existants ou à venir, ainsi que des universités de la région Île-de-France.

En définitive : Choisir son cabinet en gestion privée est primordial dans le cadre d’un tel investissement. Afin de sélectionner un cabinet, il semble pertinent de se renseigner sur les récompenses obtenues. Notre expertise au 01 71 18 39 37.

Vous l’aurez compris, de nombreuses solutions pour développer votre patrimoine existent : SCPI, PER, Assurance-Vie, ISR … et l’investissement immobilier clé en main est une solution à envisager. Valorisation de l’immobiliser sur le long terme, amortissement du capital et délégation totale du projet, rendent ce type d’investissement très attractif.

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Aurelien Guichard

Aurelien Guichard

FONDATEUR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

Depuis plus de 20 ans, Aurélien Guichard a développé une expertise en gestion privée et gestion de fortune. Diplômé d’un Master in international Business, membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP), il anime le développement du groupe Agora finance Gestion Privée qu’il à fondé en 2007.

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