L’investissement en colocation

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L’investissement en immobilier permet de se constituer du patrimoine et des revenus complémentaires sur du long terme. Différents types d’investissements immobiliers existent tels que l’immobilier locatif clé en main, la location meublée, la SCPI, la loi Pinel et dernièrement l’investissement en colocation. Cet investissement offre de nombreux avantages mais reste une opération complexe. Qu’est ce que la colocation, comment investir en colocation ? Quels sont les avantages et inconvénients de la colocation ? Agora finance, cabinet en gestion de patrimoine, vous apporte ses conseils pour réaliser une opération immobilière pérenne :

Article écrit par Martin Baure – Gestion de patrimoine

Qu’est ce que la colocation ?

Qu’est ce que l’investissement en colocation ?

L’investissement en colocation est un type d’investissement immobilier qui occupe, ces dernières années, de plus en plus de place dans le patrimoine des français. Le principe est très simple, il s’agit de l’acquisition d’un bien d’une taille suffisante pour y aménager plusieurs chambres. Une fois l’installation terminée, chaque chambre est louée à l’unité ce qui permet de booster la rentabilité.  Très souvent, un investissement de ce type nécessite de lourds travaux qui d’un point de vue fiscal sont intéressants, mais peuvent s’avérer décourageant d’un point de vue logistique. La colocation est devenue accessible avec des montants d’investissements minimum relativement faibles à partir de de 200 000 €. Il n’est pas tout le temps nécessaire d’investir 500.000€ pour trouver une opération rentable.  Il est recommandé de faire appel à un professionnel de l’immobilier afin d’investir dans les endroits où un investissement en colocation semble intéressant, et pour vous dénicher un bien adéquat pour ce type d’investissement.

Pourquoi investir en colocation ?

La colocation devient un investissement très prisé par beaucoup de contribuables pour plusieurs raisons.  La première est liée au rendement. Ce genre d’investissement permet en moyenne d’obtenir un rendement entre 6% et 12% brut en fonction de la localisation du bien et du projet en lui-même. A titre de comparaison, un projet d’investissement locatif à Paris offre une rentabilité d’environ 3% à 4% brut et entre 5% et 6% pour un projet dans le reste de la France. Bien évidemment ces taux de rentabilité sont une moyenne, il est toujours possible de trouver la perle rare. L’investissement immobilier est une alternative au investissement en assurance-vie.

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Le deuxième avantage d’investir en colocation est la mutualisation du risque. En effet, lorsque plusieurs de vos chambres sont louées, une vacance locative d’une seule chambre n’entache pas l’intégralité de la rentabilité de l’investissement. A contrario, sur un investissement locatif classique, lorsque votre locataire part, l’entièreté de la rentabilité est mise en pause jusqu’à la prochaine location.  On retrouve également l’optimisation fiscale qui peut pousser les investisseurs à se tourner vers la colocation. Cette dernière peut être déclarée en nue ou en meublée, ce qui laisse une grande liberté dans le mode d’imposition.  Enfin, on peut également souligner la partie éthique, voire ISR de ce projet. Le fait de scinder un bien immobilier en plusieurs chambres, permet d’augmenter l’offre de logements dans des zones tendues, réduire la consommation générale d’énergie, car elle sera partagée entre tous les colocataires et permettre à des étudiants, ou jeunes actifs de se loger à des prix raisonnables dans des villes parfois très chères. Certains logements méritent également une bonne rénovation pour améliorer leur DPE. Les nouvelles législations en matière de passoire énergétique vont obliger les investisseurs à rénover leurs logements pour les rendre moins consommateurs en énergie. Rénover un appartement pour le transformer en colocation peut être l’occasion parfaite pour améliorer ses performances énergétiques.  

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Il y a pleins de bonnes raisons pour investir dans une colocation, il est maintenant temps de développer tout le processus d’investissement. 

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Comment investir en colocation ?

Etapes et processus d’investissement

Un achat en colocation est un investissement chronophage qui se déroule en plusieurs étapes. Il faut donc être prêt à s’engager sur un projet de 4 à 6 mois avec une grosse période de travaux. 

Recherche du bien pour investir en colocation

Avant d’entamer toute acquisition, il faut sélectionner une ville et un quartier dans lesquels investir. De manière générale, les colocations se font plutôt dans des grandes villes aux alentours des bassins d’emplois ou dans des villes étudiantes. Il faut également analyser le prix du loyer au mètre carré, afin de viser les villes dans lesquelles les loyers sont chers. Attention, en général quand les loyers sont chers, c’est que le prix du foncier l’est tout autant. Voici donc quelques villes ou l’investissement en colocation prend tout son sens.

Investissement en colocation à Paris et Marseille

Ce sont les deux plus grosses villes de France, elles comptent respectivement 2 millions et 900.000 habitants. Les étudiants et jeunes actifs des régions voisines, voire du reste du territoire se concentrent dans ces villes pour y effectuer une partie de leurs études ou pour entrer sur le marché du travail. Grâce à cette pression démographique les loyers sont forcément plus élevés dans ces villes. 

Investissement en colocation à Lyon, Bordeaux, Rennes, Lille

Les villes étudiantes sont la principale source de réussite d’un investissement en colocation. Les étudiants ont trois choix pour se loger. Les résidences étudiantes, qui sont un bon moyen de rencontrer du monde et d’avoir une vie sociale épanouissante, mais elles sont souvent de mauvaise qualité et les chambres, mesurant tout juste 9m2, ne permettent pas de vivre dans des conditions agréables. La deuxième solution est de louer son propre appartement. cette solution est de loin la plus confortable, car avoir son chez soi en étant étudiant est un avantage considérable pour la réussite des études. Néanmoins, ce type de logement n’est pas accessible à toute la population, car souvent cher. La colocation est donc le juste milieu pour qu’un étudiant puisse se sentir à l’aise dans une chambre privée qualitative et en même temps profiter des avantages de vivre à plusieurs. 

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Investissement en colocation à Toulouse, Nantes, Strasbourg, etc.

Ces villes sont des gros bassins d’emplois notamment grâce à des industries bien particulières comme l’aéronautique, l’industrie portuaire, etc. On retrouve donc des prix de loyer au mètre carré intéressants pour envisager une colocation. A titre d’exemple le loyer sur Nantes pour une colocation varie entre 13 et 15€/m2. Évidemment, en plus de tous les jeunes actifs, la population étudiante est très présente dans ces villes.  D’après Vinci, la demande de colocation ne fait qu’augmenter dans les grandes villes de France.  A titre d’exemple la ville de Paris propose en moyenne 8,2 demandes pour une seule offre en colocation, Lyon 5,4 pour 1, Angers 5 pour 1, Bordeaux 4,9 pour 1 et Nantes 4,6 pour 1.  La ville est le critère numéro 1 pour choisir sa colocation. Une fois la ville sélectionnée, il faut maintenant trouver le bien qui correspond parfaitement à ce type d’investissement. Pour mettre en place une colocation il faut au moins un appartement constitué de deux chambres. Certaines villes en périphéries des grosses agglomérations permettent de trouver des appartements avec des surfaces très intéressantes à des prix relativement raisonnables. Les biens en périphérie étant moins chers que des biens en centre ville, ils peuvent contenir plus de chambres et donc améliorer la rentabilité de l’opération.  De plus, les grosses universités et bassins d’emplois (liés à un secteur d’activité spécifique) pourvoyeurs de colocataires sont très rarement situés en centre ville, mais plutôt en périphérie. Pour prendre quelques exemples, on peut citer les écoles de commerce HEC (Jouy-en-Josas), ESSEC (Cergy-Paris), EDHEC (Roubaix-Lille), KEDGE (Talence-Bordeaux), SKEMA (Sophia Antipolis -Cannes/Antibes), ou encore les bassins d’emploi comme Airbus (Blagnac – Toulouse), Industrie portuaire (Saint-Nazaire – Nantes). Dans ces villes périphériques, l’investissement en colocation se traduit par l’acquisition d’un T4 ou T5 dans lequel il est possible de louer entre 3 et 5 chambres à un loyer en effet plus faible qu’en centre ville, mais avec un prix du foncier plus faible également. Le nombre de chambres joue en la faveur de l’investisseur et notamment sur la rentabilité globale de son projet. Lors de la recherche du bien, il est judicieux de s’intéresser à des biens nécessitant des travaux, et cela pour deux raisons. Les travaux seront très souvent nécessaires pour réaménager le bien afin qu’il puisse accueillir plusieurs personnes en même temps. De plus, trouver un bien nécessitant des travaux peut parfois s’avérer intéressant sur la négociation de son prix.

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Travaux et gros oeuvre

Quand on parle de travaux sur un bien en colocation, il faut s’intéresser à deux types de travaux qui sont effectués indépendamment l’un de l’autre pour mettre le bien en location. Tout d’abord les travaux de réhabilitation, c’est-à-dire de remise en état d’un bien. Le bien est acheté dans un mauvais état, il est ensuite mis à nu et refait en intégralité (électricité, plomberie, isolation, maçonnerie, etc). L’intérêt de ce type de travaux, c’est qu’ils permettent d’aménager l’appartement comme on le souhaite et surtout de le remettre aux normes, notamment énergétiques (DPE).  L’autre typologie de travaux, sont des travaux d’amélioration ou de modification. Ces travaux sont moins lourds en termes d’implication et de temps mais souvent nécessaires pour rendre la colocation viable et attractive. A titre d’exemple, pour qu’une colocation de 3 ou 4 colocataires soit davantage fonctionnelle, une salle de bain ou un wc peuvent être ajoutés à l’aménagement originel du bien.  Ce type de travaux d’amélioration ne demande pas les mêmes ressources que du gros oeuvre comme cité précédemment. Fiscalement les travaux peuvent être déduits des revenus fonciers et donc créer du déficit qui pourra, lui, être reporté sur le revenu global du foyer. Une fois les gros travaux terminés, il faut ensuite passer aux finitions et à l’ameublement.

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Finitions et ameublement

Les finitions et l’ameublement sont les dernières étapes avant la mise en location du bien. Ces deux étapes sont primordiales pour se différencier des autres colocations présentes dans la région. Les finitions correspondent à tous les petits travaux qui rendent l’appartement agréable à vivre. Elles s’établissent dans toutes les pièces du bien et ne représentent pas des travaux de grandes ampleurs ou du gros œuvre. En général, il s’agit des plaintes , de la peinture, de l’installation des portes, de la mise en place de radiateurs électriques, etc. Cette partie n’est pas censée représenter un gros budget de la part de l’investisseur, car c’est potentiellement une dépense récurrente liée à la vie de l’investissement. En d’autres termes, la peinture, les plaintes et autres finitions, sont, avec les meubles, les matériaux les plus abîmés par les différents locataires. Il est donc recommandé de limiter les excès sur ce poste de dépenses. Enfin, lorsque les finitions sont terminées, il faut passer à l’ameublement. L’investissement en colocation est assimilé à un investissement en LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) il y a une liste de meubles et équipements minimum à respecter pour être éligible à ce statut. 

Liste des meubles et équipement de l’investissement en colocation

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four à micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6°
  • Vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas
  • Ustensiles de cuisine
  • Table
  • Sièges
  • Étagères de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage…)

Cette liste peut être complétée par des équipements et meubles supplémentaires qui ne feront qu’améliorer la qualité de la colocation. A titre d’exemple, ajouter un bureau dans chaque chambre peut permettre à des étudiants de travailler depuis chez eux. La qualité que l’on souhaite mettre dans notre investissement dépend de chaque investisseur. Néanmoins, une colocation très bien équipée et aménagée peut potentiellement être louée plus chère et générer plus de rentabilité. A contrario, installer de l’ameublement de grande qualité ou de la décoration haut de gamme n’est pas recommandé pour la simple et bonne raison qu’une colocation est vouée à accueillir de nombreux locataires et que la dégradation y est fréquente.  Une fois que le bien est prêt et habitable en l’état, l’étape suivante est la mise en location.  investissement en colocation

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Mise à la location et choix du type de bail

La mise en location suit le même principe qu’un bien classique. Il faut rédiger une annonce, prendre des photos de qualité, effectuer des visites et sélectionner les dossiers qui nous paraissent les plus solides et cohérents.  La seule spécificité qui différencie la colocation d’une mise en location meublée classique, est le type de contrat de bail. Pour ce faire, il existe deux solutions, le bail indépendant ou le bail solidaire. Le choix du bail est lié à la flexibilité que l’investisseur souhaite donner à la gestion locative et au niveau de protection contre les loyers impayés ou les vacances locatives. 

Le bail indépendant

Le bail indépendant est relativement simple. Il consiste à signer un bail d’habitation individuel avec chacun des colocataires. Ce bail fonctionne comme un bail classique lors de la mise en location d’un appartement, il stipule simplement les parties privatives du locataire et les espaces communs partagés par tous les résidents du logement. Les principaux avantages de ce type de bail résident dans la simplicité de personnaliser chaque bail pour chaque locataire et de pouvoir donner congé à un locataire sans que cela impacte les autres. L’investisseur pourra donc appliquer des différences de loyers justifiées (taille de la chambre, salle de bain privative, etc) ou alors adapter la durée à un locataire en particulier. Chaque locataire paie son loyer indépendamment des autres et peut quitter le logement sans impacter la situation des autres locataires. 

Le bail solidaire

L’autre solution prend la forme d’un bail solidaire. Ce bail est davantage sécurisant pour le propriétaire car lorsque les locataires s’engagent sur ce bien, ils signent une clause de solidarité pour le paiement du loyer. C’est-à-dire que si un des locataires ne paye plus de loyer ou décide de partir sans l’accord des autres, la quote-part du loyer de ce locataire sera à la charge des autres résidents. Cette clause de solidarité a une durée de validité de 6 mois maximum. Après cette date, le ou les locataires restants ne seront plus dans l’obligation de régler le loyer manquant.  Le choix du bail à mettre en place se fait à la discrétion du propriétaire mais doit être connu de tous et explicité au moment de la signature.

Quelle est la Fiscalité l’investissement en colocation ?

La colocation, comme tout investissement immobilier, doit se déclarer auprès de l’administration fiscale. Le statut dépend du choix de l’investisseur mais également de la typologie de la location, si cette dernière est meublée, la déclaration sera différente que si le bien est loué nu. Votre imposition variera donc en fonction du statut choisi. 

Comment payer moins d’impôts ? Au sein de cet article, retrouvez nos conseils pour optimiser votre fiscalité sur l’ensemble de vos revenus d’activités, locatifs…

Quel régime fiscal pour un investissement en colocation ?

Il existe plusieurs régimes fiscaux possibles pour déclarer sa colocation. La grande majorité, voire l’intégralité des colocations sont déclarées sous un statut meublé. Proposer une colocation en non meublé va à l’encontre même de ce type d’investissement, qui a pour but de simplifier la vie des locataires.  Les colocations sont déclarées sous un statut meublé plus connu sous le nom de LMNP ou LMP (Loueur Meublé Non Professionnel ou Loueur Meublé Professionnel). Ces deux statuts sont pratiquement équivalents, à la différence que le LMP représente l’activité principale de l’investisseur. C’est-à-dire que les revenus provenant de cette activité doivent être supérieurs à 23.000€/an et qu’ils soient également supérieurs au montant total des autres revenus du foyer fiscal. Si ces deux conditions sont remplies, alors l’investisseur aura l’obligation de déclarer ses revenus en provenance de son investissement en colocation sous le régime LMP. Néanmoins, le statut en LMP est assez rare, dans la grande majorité des cas le statut LMNP est préféré.  Les revenus perçus lors d’un investissement locatif clé en main relèvent donc la plupart du temps du régime LMNP. Ces revenus peuvent être déclarés de deux façons différentes. Ils peuvent être déclarés en BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) ou régime réel, ou alors en Micro-BIC.  Voici nos conseils pour l’optimisation fiscale de votre investissement :

Le régime BIC ou réel

Le régime réel s’applique uniquement si l’investisseur en fait la demande aux services administratifs ou si le plafond de revenus du statut micro-bic est dépassé. L’avantage du régime réel, réside dans l’absence d’un abattement forfaitaire, mais la déduction des charges réelles et amortissements liés à l’investissement. Cette déduction permet à l’investisseur de gommer l’ensemble ou une grande partie de ses revenus et donc de n’être pratiquement pas imposé sur les revenus provenants de la location de son bien. De plus, si les charges sont supérieures aux revenus, elles sont reportables sur les années suivantes et cela pendant 10 ans.  Néanmoins, l’inconvénient principal lié à ce régime, est l’obligation pour l’investisseur de tenir les comptes de son investissement et donc de présenter un bilan à chaque fin d’exercice, qui présente les charges, les recettes et les amortissements.  Pour déclarer ses bénéfices/pertes au régime réel, au service des impôts, l’investisseur devra utiliser le document Cerfa 2033

Le régime micro-BIC 

Le régime micro-BIC est quant à lui beaucoup plus simple. C’est d’ailleurs celui qui s’applique par défaut lorsqu’un investisseur déclare son bien en meublé. Les loyers perçus doivent être inférieurs à 72.500 € au titre de la location meublée annuelle ou à 176.200 € au titre de la location meublée de tourisme (chambre d’hôte, gîte ou meublé de tourisme). Si ce plafond est dépassé, alors le contribuable se devra de passer au régime réel.  Dans le cas du respect de ces plafonds, il convient de déclarer les recettes locatives annuelles et un abattement forfaitaire de 50% sur la location classique et de 71% sur la location touristique sera appliqué par l’administration fiscale. C’est le régime le plus simple à déclarer mais qui génère souvent une plus forte imposition que le régime réel, plus précis.  Pour déclarer ses bénéfices/pertes en micro-BIC, au service des impôts, l’investisseur devra utiliser le document Cerfa 2031. 

Un conseiller en gestion de patrimoine vous accompagnera sur cette partie fiscale mais également sur toutes les autres thématiques liées à votre investissement. C’est pourquoi, il est important de comprendre comment bien choisir votre conseiller en gestion de patrimoine.

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L’impôt sur la fortune immobilière et la colocation ?

Tout d’abord, petit rappel sur ce qu’est l’imposition sur la fortune immobilière ou l’IFI. Lorsqu’un contribuable est propriétaire d’un patrimoine immobilier net (actif – dette) de plus de 1.300.000€, il est assujetti à l’IFI. Attention, une fois le contribuable assujetti à cet impôt, le calcul s’applique à partir de 800.000€. Si l’investisseur en colocation est propriétaire de son bien en nom propre et le déclare sous le régime LMNP, il sera assujetti à l’IFI comme un particulier classique donc soumis au plafond des 1.300.000€ nets.  En revanche, si le statut LMP est de vigueur, les biens loués peuvent être considérés comme professionnels et à ce titre être exonérés d’impôt sur la fortune immobilière.  Attention en cas de détention via une société à l’impôt sur le revenu (Sarl de famille) il est nécessaire de bien valider l’exonération d’IFI.

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L’impôt sur les plus-values de cession

Comme tout investissement immobilier meublé, la colocation est soumise au barème des plus-values de cession des particuliers, uniquement si son propriétaire est en statut LMNP. Si c’est le statut LMP qui est en vigueur, la fiscalité sur les plus-values de cession sera différente et considérée comme de la plus-value selon le régime dit des plus-values professionnelles. Pour rappel, la fiscalité sur les plus-values de cession des particuliers prévoit un abattement pour durée de détention. C’est à dire qu’au fur et à mesure du temps, l’impôt sur la plus-value liée à la vente d’un bien immobilier sera de plus en plus faible, jusqu’à disparaître intégralement au bout de 22 ans. Néanmoins, il ne faut pas oublier les prélèvements sociaux (17,2%) qui persistent et sont prélevés jusqu’à 30 ans. A la différence de l’impôt, ils ne sont pas décroissants, mais fixes jusqu’au bout des 30 ans. 

Si, de manière générale, vous jugez le montant de votre impôt trop élevé, il existe un certain nombre de solutions d’investissements permettant d’optimiser votre imposition telles que le Girardin Industriel ou encore le PER.

Quels sont les avantages et inconvénients de la colocation ?

La colocation présente de nombreux avantages pour un investisseur. 

  • Mutualisation du risque grâce à la multiplication des locataires.
  • Amélioration de la rentabilité grâce à l’accumulation des loyers.
  • Régime fiscal attractif.
  • Choix du type de bail (bail solidaire protecteur).

Néanmoins, il faut quand même reconnaître certaines limites à ce type d’investissement.

  • Gestion des locataires plus compliquée que sur un bail classique.
  • Période de travaux pouvant être longue et fastidieuse.
  • Turnover des locataires potentiellement plus important que sur un autre type d’investissement.
  • Dégradation de l’ameublement peut être plus important que sur un bail plus long termiste. 
  • Risque d’impayés et d’expulsion des locataires 
  • Financement parfois complexe car grosse enveloppe de travaux (n’hésitez pas à faire appel à un courtier en crédit)

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Quels sont les rendements d’un investissement en colocation ?

Voici un exemple d’investissement en colocation clé en main réalisé avec Agora Finance cabinet en gestion privée,  et ses partenaires. Le but est de mettre du contexte sur toutes les explications apportées précédemment.  Projet :

  • Achat d’un appartement de 55m2 au 2ème étage d’un immeuble. 
  • Projet de créer une colocation de 2 chambres.

Travaux : 

  • Pose d’une nouvelle cuisine.
  • Création d’une salle d’eau par colocataire. 
  • Création d’un espace buanderie attenant à la cuisine. 
  • Rénovation complète des murs, plafonds, réseau électrique et RJ45, réseau d’évacuation, réseau de ventilation, et du système de chauffage.
  • Ameublement intégral de l’appartement

Montage financier : 

  • Prix du foncier : 99.000€ (FAI)
  • Frais de notaire : 7.920€
  • Frais de mobilier : 11.000€
  • Devis travaux : 55 000 €
  • Frais d’ingénierie : 12.500€
  • Projet total : 185 420 €

Trésorerie mensuel :

  • Mensualité de crédit : 920 € (1,8% sur 20 ans avec 10% d’apport)
  • Taxe foncière et charge de copropriété : 96 €
  • Loyer brut : 933 € pour deux chambres
  • Rentabilité : 6 %

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Aurelien Guichard

Aurelien Guichard

FONDATEUR, DIRECTEUR ASSOCIÉ

Depuis plus de 20 ans, Aurélien Guichard a développé une expertise en gestion privée et gestion de fortune. Diplômé d’un Master in international Business, membre de la Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine (CNCGP), il anime le développement du groupe Agora finance Gestion Privée qu’il a fondé en 2007.

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