Faut-il créer une société pour diminuer son IFI ?

Est-il bénéfique de se constituer une société pour réduire son IFI ?  

L’IFI : transmettre ses biens immobiliers à sa société.

L’Impôt sur la Fortune devient l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La réforme figure parmi les nouvelles lois de finances effectives en 2018. Désormais, seuls les biens immobiliers sont comptabilisés dans cette impôt. Par conséquent, il vient à se demander s’il est possible de transmettre ses biens immobiliers sur le compte d’une entreprise afin d’éviter de payer l’IFI.

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La vente des biens imposables à soi-même, une solution pour contourner l’IFI ?

1. Passer en société pour échapper à l’IFI

Nombreux sont ceux qui se demandent si la création d’une société propre, pour y vendre ses biens immobiliers, permettent de réduire voire d’annuler l’IFI. Dans le principe, la vente à soi-même à travers une société ne permet de tirer aucun avantage. En effet, l’IFI s’applique aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises. Cependant, transférer ses biens vers une société peut être bénéfique si nous nous concentrons sur le traitement des dettes.

L’intérêt d’apporter des actifs immobiliers à une société permet d’augmenter le passif déductif

Agora Finance a établi une liste qui rassemble différentes hypothèses dans lesquelles la détention en société est à privilégier. 

  • 1. L’optimisation d’un prêt in fine 
  • 2. La déduction illimitée des dettes
  • 3. La déduction des dettes non liées à des actifs immobiliers

2. Quels dispositifs tirent un bénéfice de l’apport d’actifs immobiliers à une société ?

1. L’optimisation d’un prêt in fine

D’abord, la reforme relative au retraitement des prêts in fine, qui trouve son principe dans déduction d’un amortissement fictif du capital restant dû, ne s’applique pas aux sociétés. Pour un contribuable, le retraitement d’un prêt in fine se base sur une “fiction fiscale”. Par exemple, si le contribuable contracte un prêt in fine sur 10 ans, la valeur déductible de ce prêt sera diminuée de 10% chaque année alors que le prêt in fine n’est pas, par définition amortissable.

Le retraitement des prêts in fine ne s’applique pas aux sociétés. Ainsi, la valeur déductible amortissable sur la durée du prêt in fine prévu par les lois de finances 2018 ne s’applique qu’aux contribuables ce qui augmentera leur patrimoine à valoriser.

 

2. La déduction illimitée des dettes

Aussi, une limitation de la dette déductible concerne les contribuable ayant souscrit à un prêt en direct. Si la valeur du patrimoine taxable est supérieure à 5 millions d’euros et que le montant des dettes excède 60% de ce patrimoine, la dette excédant cette barrière ne sera déductible qu’à hauteur de la moitié de cet excédent.

Exemple : un contribuable dispose d’un patrimoine imposable de 10 millions d’euros. Par conséquent, le montant total de ses dettes déductibles est de 7 millions d’euros, soit plus de 60% de la valeur des actifs. Son patrimoine étant supérieur à 5 millions d’€, son passif déductible sera donc limité à : 6 M +  = 6,5 millions d’€ (au lieu de 7 millions d’euros).

Les sociétés ne seront pas, à priori, concernées par la  limitation du passif déductible

 

3. La déduction des dettes non liées à des actifs immobiliers

Les dettes contractées pour l’acquisition de biens et droits réels immobiliers ou pour financer des travaux immobiliers sont des dettes sociales non déductibles.

Cependant, les autres dettes obtenues par les sociétés demeurent déductibles et permettent de réduire la valeur imposable des actifs. Paris elles, nous retrouvons :

1. Les dettes acquises pour l’acquisition de titres de sociétés

2. Les dettes non liées à l’immobilier tels que les prêts automobiles, les prêts souscrits pour financer la souscription d’un contrat de capitalisation

En direct, les dettes non relatives à des actifs immobiliers ne sont pas déductibles.

 

Dimitri de Lallemand de Mont

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Agora Finance a été élu meilleur cabinet de gestion de patrimoine en 2015 2016 et 2017 par le magazine les Décideurs

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