Le Déficit foncier

Un dispositif peu connu

C’est l’une des rares astuces fiscales grâce à l’immobilier qui n’a pas encore été touchée par le gouvernement ces dernières années. Le déficit foncier, un dispositif peu connu des propriétaires immobiliers qui louent un bien, n’entre en effet pas dans le périmètre des niches fiscales classiques car il relève du droit commun. Or, il permet de faire “disparaître” vos revenus fonciers, et même de réduire vos autres revenus imposables jusqu’à 10.700 euros, en plus des autres économies d’impôts. Tour d’horizon sur le fonctionnement du déficit foncier en 5 questions.

1. Comment marche le déficit foncier ?

Il s’agit de retirer des loyers perçus les diverses charges (voir chapitre 2) liées au(x) bien(s) loué(s). Lorsque celles-ci sont supérieures aux revenus fonciers, on parle alors de déficit foncier. Dans ce cas, le propriétaire peut soustraire ce déficit de ses autres revenus soumis à l’impôt sur le revenu (salaire, dividendes perçus, etc.) dans la limite de 10.700 euros par an. Si ce plafond est dépassé, le surplus est reportable, dans les mêmes limites annuelles, pendant 10 ans.

Pour profiter de cet avantage, il faut opter pour le régime d’imposition dit “réel” sur les revenus fonciers. Quand les loyers versés sont supérieurs à 15.000 euros, c’est le régime fiscal par défaut.

Mais quand ils sont inférieurs à 15.000 euros, il faut effectuer une demande auprès de l’administration car vous relevez du régime du microfoncier. Ce dernier ne vous permet de réaliser qu’un abattement forfaitaire de 30% sur vos loyers. Les 70% restants sont ajoutés à vos autres revenus et imposés au régime normal, avec la CSG. Pour résumer, si vous avez des charges qui pèsent plus de 30% des revenus fonciers, optez pour le régime dit du “réel”.

Tous les propriétaires immobiliers qui louent peuvent jouer sur le déficit foncier pour réduire leurs impôts. De même que les personnes qui ont investi dans des SCPI (société civile de placement immobilier) en “déficit foncier”.

2. Quelles sont les charges déductibles ?

Vous pouvez passer en charge les primes d’assurance (comme une garantie sur les loyers impayés), les dépenses de rénovation et d’entretien, les charges de copropriété non imputables au locataire, l’impôt foncier, les intérêts d’emprunt si vous avez fait un crédit, les frais de gestion (si vous passez par un gestionnaire).

> Les intérêts d’emprunts

Vous devez déduire en premier lieu les intérêts d’emprunt. L’administration fait une distinction entre les intérêts d’emprunt et les autres charges. Les intérêts d’emprunt ne peuvent être imputés que sur les “revenus fonciers” et non sur les autres revenus. 

3. Comment calcule-t-on le déficit foncier ?

Pour mieux comprendre étudions le cas d’un propriétaire qui a acheté un appartement en septembre dernier et qui à effetuer des travaux pour remettre à neuf son bien.

Dans notre exemple :

• les intérêts d’emprunt ont été de 5.000 euros sur l’année
• les autres charges (travaux compris) ont représenté 30.000 euros
• la location de ce bien a rapporté 4.000 euros
• notre propriétaire a des revenus (autres que fonciers) imposables de 50.000 euros

> Le Régime du micro foncier

S’il n’était pas au régime réel, notre propriétaire verrait ses revenus locatifs amputés de seulement 30% en microfoncier. Ses revenus globaux imposables (fonciers et autres) seraient alors de : 50.000 euros + 2.800 euros (70% de 4.000 euros de revenus fonciers) = 52.800 euros (moins la partie déductible de la CSG sur les revenus fonciers) 

> Le Régime des frais réels, un avantage indéniable

En utilisant le régime réel, notre propriétaire ferait de substantielles économies, grâce à l’imputation des déficits. En effet, l’ensemble de ses charges foncières représente 35.000 euros. Dans ce cas, il faut d’abord retrancher aux revenus les intérêts d’emprunt, ce qui nous donne : 4.000 euros – 5.000 euros = -1.000 euros. 

Ces 1.000 euros d’intérêts ne peuvent pas être déduits des autres revenus. En revanche, ils pourront s’ajouter aux charges des années suivantes pour diminuer les revenus fonciers, pendant au maximum 10 ans. Ensuite, on retranche aux autres revenus imposables le reste des charges, soit 30.000 euros, dans la limite de 10.700 euros.

Ce qui nous donne : 50.000 euros – 10.700 euros = 39.300 euros de revenus imposables. Là encore, la différence entre le plafond de 10.700 euros de déduction et les 30.000 euros de charges pourra être déduite les 10 années suivantes. Soit 19.300 euros de charges foncières en plus pour la déclaration de revenus en année N+1.

4. Quelle économie d’impôts puis je réaliser ?

Tout dépend de votre niveau d’imposition et de votre tranche marginale d’imposition. Plus vous payez d’impôts, plus le déficit foncier est intéressant. Si notre propriétaire s’était contenté du régime microfoncier, il aurait du déclarer des revenus globaux de 52.800 euros, ce qui correspond à un impôt de 10.660 euros (conf barème actuel et taux de CSG de 15,5%). Grâce au déficit foncier utilisé, il ne déclare plus que 39.300 euros. Il a ainsi économisé:(10.700 + 2.800 euros) X 30% (taux marginal d’imposition) + 2.800 euros X 15,5% (CSG sur les loyers imposables) = 4.484 euros d’impôts. A noter que des dépenses ont été engagées pour payer les travaux de l’appartement. Mais c’est un moyen d’optimiser le rendement de son investissement.

5. Quelles sont les pièges à éviter ?

Le déficit foncier ne s’applique qu’aux immeubles à usage d’habitation. Il faut être attentif à deux choses. Lorsque l’administration réalise un redressement fiscal sur le déficit foncier, c’est principalement pour deux raisons :

• Les travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement ne doivent pas être pris en compte pour le déficit foncier. 
• Ensuite, il faut louer l’appartement jusqu’au 31 décembre pendant 3 années pleines sans interruption à partir de la déclaration de revenus. Dans le cas contraire, le déficit foncier ne peut s’appliquer et vous risquez un redressement fiscal sur plusieurs années.