COMMENT INVESTIR EN LMNP ?

COMMENT INVESTIR EN LOCATION MEUBLEE NON PROFESSIONNELLE ?

Qu’est ce que le statut du LMNP ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel permet de louer un ou plusieurs logements garnis d’un mobilier suffisant pour qu’un locataire puisse entrer dans les lieux et y vivre normalement avec ses seuls effets personnels. L’activité de loueur en meublé non professionnel est d’un point de vue fiscal une activité commerciale, ce qui présente des avantages importants.

La location meublée concerne plusieurs types de location :

– location longue durée d’un logement d’habitation meublé

– location longue durée d’une chambre meublée ou d’une partie de la résidence principale d’un propriétaire

– location saisonnière d’un appartement ou d’une maison

– location de gîtes ruraux

– location de meublés de tourisme

Cette activité peut être exercée en direct ou par le biais d’une société de préférence non soumise à l’impôt sur les sociétés.

VOUS SOUHAITEZ INVESTIR EN LMNP ?

Quel est l’intérêt fiscal pour le loueur en meublé non professionnel (LMNP) ?

  • La location meublée non professionnelle permet de bénéficier de revenus défiscalisés par le biais du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou du régime réel d’imposition.

La location meublée effectuée à titre habituel, au titre de l’impôt sur le revenu, relève de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux.

Pour des recettes annuelles inférieures à 33200 €, le loueur en meublé non professionnel relève de droit du régime des microbics. Il bénéficie alors d’un abattement forfaitaire sur ses recettes de 50 % et ses obligations comptables et fiscales sont réduites.

Cas particulier : pour les activités de  location de meublés de tourisme,  la limite des recettes est de 82 800 €  et l’abattement forfaitaire représentatif des charges s’élève à 71 % des recettes.

  • Au-delà de ce plafond, ou sur option du contribuable si les charges sont plus élevées, c’est le régime réel d’imposition qui s’applique. Le loueur doit alors tenir une comptabilité selon les règles des BIC et peut notamment déduire de ses recettes:

– les intérêts d’emprunt ;

– les travaux d’entretien et de réparation courants ;

– l’amortissement du bien et des frais d’acquisition s’ils sont immobilisés, du mobilier et des travaux non déductibles.

Tout déficit constaté, pourra être imputé sur les bénéfices tirés de locations meublées non professionnelles durant la même année ou les dix années suivantes.

L’amortissement déductible fiscalement est limité mais les amortissements non retenus sont reportables sans limitation de durée.

Vous pouvez donc recevoir des revenus locatifs faiblement fiscalisés pendant de nombreuses années.

Exonération de TVA pour les locations occasionnelles, permanentes ou saisonnières de logements en meublé sans possibilité d’option.

Comment réussir son investissement ?

  1. Choisissez bien l’ emplacement de votre bien

    Vérifiez la demande locative dans le secteur géographique envisagé (projet urbain, qualité de vie, moyens de transports, écoles, centre commerciaux, centre médicaux) afin d’éviter toutes carences locatives

  2. Privilégiez un bien présentant une bonne qualité de construction et de prestation

    Un immeuble  de mauvaise qualité ou avec des prestations moindres entraînera des charges liées à son entretien et à son amélioration et affecteront le rendement final de l’investissement et entraîneront un risque de carence locative.

  3. Garnissez votre bien  d’un mobilier en quantité et qualité suffisante

    Les changements de locataires sont plus fréquents en location meublée. Pour pallier aux carences locatives, proposez aux locataires potentiels un certain confort, un ameublement moderne, lave-linge, lave-vaisselle, TV écran plat, internet, etc.

  4. Assurez-vous que l’immeuble soit correctement valorisé

 Le prix d’acquisition du logement est un facteur clé de    l’investissement. L’acquisition d’un bien survalorisé entraînera  mécaniquement une diminution du rendement et un risque de  moins-value à terme.

Quel régime fiscal choisir ? (Exemple)

Un investisseur en location meublée non professionnelle peut être imposé au régime réel ou au régime Micro-Bic; Ci-dessous une illustration de l’ impact de ces deux types d’imposition.

Exemple: Un investisseur avec une TMI à 41 %, acquiert un appartement de 200 000 € ventilé ainsi :

Modes de calcul de l’impôt sur le revenu:

Dans l’exemple présenté ici l’investisseur optera donc pour le régime réel d’imposition.

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