Acheter ou louer ? C’est la question que se posent beaucoup de Français. Il ne s’agit pas d’une décision à prendre à la légère. Outre l’aspect symbolique que ce choix peut comporter, il faut également prendre en compte les facteurs économiques. La gestion de patrimoine, ainsi que celle de son patrimoine immobilier, demande une attention particulière pour faire le bon choix entre devenir propriétaire ou locataire.
Dans un contexte immobilier complexe il est important d’analyser les tendances actuelles pour faire le bon choix. Acheter ou louer devient une vraie question de stratégie patrimoniale.
Acheter ou louer sa résidence principale dans le contexte économique du marché
Quelle est l’évolution des prix de l’immobilier sur les 5 dernières années ?
La tendance générale des prix de l’immobilier est à la hausse ces 5 dernières années. En effet, les prix de l’immobilier ont connu une augmentation de plus de 12 % sur cette période. Le prix médian du mètre carré s’élève à 2 110 € au 4e trimestre 2019. Cependant, l’évolution des prix de l’immobilier est très hétérogène au sein du pays.
Quelles sont les villes ayant connu une hausse des prix ?
Certaines villes ont connu une augmentation bien supérieure au chiffre national. Bordeaux a connu une des plus fortes augmentations des prix de l’immobilier ces 5 dernières années avec + 38,5 % de hausse, faisant passer le prix au mètre carré de 3 410€ à 4 722 €. De même, la ville de Lyon a également observé une forte augmentation des prix (+ 27,5 %) ces 5 dernières années, Le prix du mètre carré passant de 3 886 € à 4 896 € en 5 ans.
Quels sont les prix de l’immobilier à Paris ? Quels sont les tendances pour cette année ? A quel prix peut on vendre ? Découvrez les derniers prix par arrondissement.
Quelles sont les spécificités de l’Île-de-France ?
Sur la même période de 5 ans, Paris a également connu une hausse des prix de l’immobilier de plus de 32 % : les prix de l’immobilier atteignent aujourd’hui 10 460 € / m2 contre 7 091 € auparavant.
Les départements alentour ont, eux aussi, connu une augmentation significative des prix. Les Hauts-de-Seine ont observé un bond de près de 20 % des prix : actuellement le prix moyen au mètre carré est de 6 190 €. Tout comme la Seine-Saint-Denis et le Val-de-Marne où les prix ont respectivement progressé de 18,7 % et 16,2 % durant le dernier quinquennat.
Quelles sont les villes ayant connu une baisse des prix ?
Néanmoins, toutes les villes françaises n’ont pas subi une augmentation des prix de l’immobilier et certaines restent plus abordables. Dans certaines villes telles que Mulhouse, le prix au mètre carré est passé de 1 545 € à 1 374 € depuis 2015. Il est donc question d’une dévaluation de plus de 11 %. Le constat est le même à Toulon, où les prix de l’immobilier ont chuté de 7,2 %, faisant ainsi passer le prix au mètre carré de 2 671€ à 2 498 € ces 5 dernières années.
Quels est le coût du crédit ces dernières années ?
Les taux d’intérêt d’emprunts immobiliers sont en baisse constante depuis quelques années. Depuis 10 ans, ils ne cessent de chuter passant de 5 % dans les années 2000 pour se rapprocher de 1 % aujourd’hui. On constate par exemple, qu’en janvier 2020, il était possible de contracter un emprunt au taux de 0,92 % sur 15 ans, alors qu’en janvier 2019 celui-ci s’élevait à 1,15 %.
Avec des taux aussi bas, l’emprunt est devenu plus attractif pour les ménages. Pour le même montant emprunté il y a 10 ans, le coût du crédit est beaucoup plus faible aujourd’hui.
Notre cabinet de gestion de patrimoine travaille en collaboration avec Empruntis Paris 18, leader du courtage immobilier en France, afin de proposer à nos clients les meilleurs taux du marché pour leurs investissements.
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Comment déterminer le profil des acquéreurs ?
D’après l’INSEE, les 2/3 des propriétaires occupants font partie de la classe moyenne ou inférieure. Ils acquièrent leur résidence principale qu’ils financent par un emprunt. Cet investissement représente près des 2/3 de leur patrimoine.
« Seul 1/3 des propriétaires occupants font partie des personnes les plus aisées. » Autre constat, seuls 3 % des propriétaires sont âgés de moins de 30 ans. Les 2/3 ont plus de 50 ans.
Après avoir passé en revue toutes les simulations de prêt effectuées en 2019, le courtier immobilier en ligne Pretto constate que plus des 3/4 des acquéreurs d’une résidence principale sont primo-accédants (ils achètent pour la première fois). Il s’agit d’un couple avec un enfant. Les acheteurs ont en moyenne 32 ans. Leurs revenus mensuels combinés s’élèvent à 4 350 €. Leur apport s’élève environ à 20 000 €.
Concernant l’investissement locatif (achat d’un bien immobilier dans le but de le mettre en location), deux cas de figure se distinguent : le primo-accédant et l’investisseur pour lequel il s’agit d’un second achat. En ce qui concerne le primo-accédant, il s’avère que 64 % des investissements locatifs en province sont réalisés par des Parisiens. L’acheteur a 30 ans, en moyenne. Il investit seul et n’a pas d’enfant. Ses revenus mensuels s’élèvent à 3 200 € par mois. Le montant de son apport est en moyenne de 7 000 €.
L’investissement locatif peut avoir pour objectif de payer moins d’impôts grâce notamment aux dispositifs d’investissement immobiliers tels que la Loi Pinel ou le Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP).
Lorsqu’il s’agit d’un second achat, celui-ci intervient suite à l’acquisition d’une résidence principale. L’investisseur achète en couple. Ils ont 36 ans en moyenne et un enfant. Leurs revenus mensuels s’élèvent à 2 300 € par mois. Le montant de leur apport moyen s’élève à 6 600 €.
Consultez nos guides sur la fiscalité avec notre conseiller fiscal. Comment payer moins d’impôts cette année ? Quels sont les avantages de l’apport cession ? Connaissez-vous les intérêts de la holding patrimoniale et de l’article 150 B Ter ? Comment réduire ses impôts avec la loi Girardin ? Comment fonctionne le Pacte Durtreil ? Quelle est la fiscalité des stock-options ?
Acheter ou louer ? Est ce le rêve des français ?
Selon une étude menée par Harris Interactive en juillet 2019, pour 70 % des Français, devenir propriétaire est l’objectif d’une vie. Cela vient donc répondre à un besoin d’accomplissement pour les Français qui, toujours selon cette étude, estiment à 43 % ne pas avoir réalisé le rêve de leur vie si cela n’arrivait pas. Un grand nombre de Français souhaite devenir propriétaire, avant tout pour des raisons financières.
En effet, nombreux considèrent que payer un loyer revient à « jeter l’argent par les fenêtres ». Aussi, ils préfèrent investir dans l’achat d’une résidence principale afin de se constituer un patrimoine et préparer leur retraite.
D’autres conseils existent sur les solutions de retraite tels que le plan d’Epargne retraite PER ,
Devenir propriétaire, vient également répondre à un besoin de sécurité et de confort. Cette étude révèle par ailleurs que certains souhaitent devenir propriétaires afin d’avoir la faculté d’aménager leur logement comme ils le souhaitent. Il s’agit avant tout d’indépendance pour 34 % des sondés.
Acheter ou louer ? Quels sont les politiques encourageantes ?
En son temps, Nicolas Sarkozy souhaitait que le taux de propriétaires en France s’élève à 70 % contre les 57 % de l’époque. L’objectif était de prémunir les français contre les risques de la vie, en accédant à la propriété.
La cible était la classe moyenne qui n’avait pas accès au logement social faute de revenus trop élevés. Cependant, ils ne disposaient pas de ressources suffisamment importantes leur permettant de contracter un crédit.
Le président de la République de l’époque avait donc renforcé le dispositif du prêt à taux zéro le rendant plus attractif pour les logements neufs. Il souhaitait ainsi voir les classes moyennes quitter les logements sociaux et permettre aux personnes sur liste d’attente d’y accéder.
Quels sont les liens entre propriété et développement économique
La France compte actuellement 58 % de propriétaires de leur résidence principale contre 40 % en Suisse, 50 % en Allemagne et 96 % en Roumanie. On constate donc que contrairement aux idées reçues, le taux de propriétaires n’est pas forcément plus élevé dans les pays les plus développés.
Acheter plutôt que louer ?
Quels sont les avantages d’acheter dans l’immobilier ?
L’immobilier une valeur refuge
Comme évoqué précédemment, pour certains, devenir propriétaire permet de combler un besoin de sécurité. Pour d’autres, il s’agit d’accéder au confort d’aménager son appartement comme bon leur semble. Mais pour beaucoup, il est d’abord question de se libérer du fardeau financier que peut représenter le loyer.
Pour d’autres encore, les conditions d’accès au logement peuvent s’avérer difficiles. En effet, les entrepreneurs, les personnes en CDD, les intérimaires et autres particuliers aux profils atypiques peuvent rencontrer des difficultés à louer un appartement dans la mesure où leur situation n’est pas propice à rassurer les propriétaires. Dans ce cas, il devient plus facile de devenir propriétaire surtout lorsqu’ils possèdent un apport conséquent.
Un patrimoine pour l’avenir
Enfin, devenir propriétaire permet de se constituer un patrimoine et de préparer sa retraite. Ce patrimoine pourra ensuite être transmis à ses héritiers et permettra également de protéger sa famille. Par ailleurs, avec un beau budget, il est possible d’accéder à des biens d’exception qui ne sont pas présents sur le marché de la location.
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Une fiscalité avantageuse
Devenir propriétaire de sa résidence principale offre deux avantages principaux. Le premier, est l’exonération d’imposition sur les plus-values au moment de la revente mais également dans le cadre de la déclaration de l’IFI (Impôts sur la Fortune Immobilière) une réduction de 30% sur la valeur de votre bien.
Concernant l’immobilier locatif, de nombreux dispositifs fiscaux permettent de réduire les impôts tels que la loi Malraux ou la loi Pinel. Et en ce qui concerne la location meublée dans l’ancien, vous pourrez bénéficier d’une absence de fiscalité sur les revenus locatifs. Nous vous conseillons néanmoins de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine.
Une sécurité pour vos proches
Lorsque vous achetez un bien immobilier le plus souvent à crédit, vous souscrivez une assurance décès invalidité qui couvre les emprunteurs en cas d’accident de la vie. Ainsi en cas de décès ou d’invalidité permanente, l’assurance rembourse l’intégralité du crédit. De ce fait, vos héritiers bénéficient d’un patrimoine immobilier et de revenus locatifs potentiels.
Une protection pour la retraite
De plus en plus de Français sont concernés par la diminution des retraites chaque année. Sachant notamment que le budget consacré à l’habitation est l’un des postes de dépense le plus important dans chaque foyer français, devenir propriétaire permet de s’assurer une certaine sécurité pour l’avenir afin de ne pas avoir à payer de loyer une fois le crédit intégralement remboursé.
Quels sont les inconvénients d’acheter dans l’immobilier ?
Acheter dans l’immobilier génère un certain nombre de contraintes et d’inconvénients qui ne sont pas ceux de la location.
Le crédit Immobilier
Premièrement, l’acquisition nécessite la mise en place d’un crédit immobilier dont l’obtention est fonction de votre capacité d’emprunt qui ne doit pas dépasser 33 % à 35 % de vos revenus. Prendre un crédit c’est également s’engager à des remboursements mensuels pendant de nombreuses années. Le recours à l’emprunt nécessite le plus souvent la mise en place d’une garantie (caution, hypothèque) générant des coûts supplémentaires en cas d’hypothèque, impliquant que vous obteniez la mainlevée correspondante pour revendre votre bien si vous n’avez pas fini de le rembourser au jour de la revente ;
Des prix immobilier élevés
Les risques d’acheter votre bien immobilier très cher au vu des prix du marché et réaliser une perte potentielle lors de la revente si les prix immobiliers chutent (exemple : baisse de l’immobilier en 2008) est également un risque potentiel en cas de crise économique telle que la crise sanitaire du covid19 en 2020.
Les frais d’agence
Le paiement éventuel de frais d’agence représentant environ 1 % à 4 % du prix du bien, sont des frais qui peuvent être très élevés selon le bien que vous achetez.
Un investissement sur le long terme
La durée de détention de votre bien immobilier doit être fortement considérée pour amortir votre acquisition ; il convient donc de bien réfléchir avant de s’engager et d’anticiper les éventuelles évolutions de votre situation (changement de profession, délocalisation, mutation, agrandissement de la famille, etc.).
Des frais divers dans la durée
Par ailleurs, lorsqu’il s’agit d’un achat immobilier dans l’ancien, il est nécessaire de prendre en compte d’autres frais :
Le logement n’étant pas récent, il possède un passif qui peut générer des frais lors de l’acquisition et pendant l’occupation du bien :
- Les coûts d’acquisition (frais de notaire et droits d’enregistrement, à payer lors de la signature finale) sont élevés : il faut compter en moyenne entre 7 % et 8 %, contre 0 % pour la location d’un logement.
- Les charges diverses vous coûteront également plus cher : il faudra prendre en compte les dépenses d’entretien.
- Les équipements et les matériaux étant par définition anciens, la consommation d’énergie sera plus coûteuse. Il est conseillé de vérifier la classe énergétique pour anticiper le montant de vos futures factures d’énergie avant l’achat ou de la signature d’une promesse de vente.
- Enfin, si vous achetez un appartement dans un immeuble ancien, attendez-vous à de futurs travaux de rénovation coûteux qui devront être provisionnés par la copropriété et par vous-même !
Louer plutôt que d’acheter ?
Bien que beaucoup de personnes soient locataires par manque de moyen, pour d’autres, la question d’acheter ou louer ne se pose pas, la location est un choix. En effet, certains y voient de multiples avantages.
Quels sont les avantages de louer plutôt qu’acheter un bien immobilier ?
La souplesse de la location
Lorsque qu’on loue sa résidence principale, il est plus facile de l’adapter à son mode de vie. En effet, si la composition du ménage change, il suffit de déménager. Au contraire, l’acquisition de sa résidence principale est un projet sur la durée qui nécessite de se projeter sur une période plus longue.
La mobilité
Etre locataire c’est aussi être mobile. Un locataire acceptera plus facilement un poste éloigné de son domicile. Il sera donc plus réactif aux opportunités professionnelles qui se présenteront à lui, car il aura la possibilité de donner congé sous un mois en cas de mutation. Parallèlement, un propriétaire aura plus de mal à saisir ces mêmes opportunités sachant que le délai de vente d’un bien immobilier peut s’étaler de 3 à 6 mois minimum.
D’ailleurs, une étude de l’Insee en date du 19 avril 2018 démontre la corrélation entre le nombre de propriétaires dans un bassin d’emploi et le taux de chômage. C’est-à-dire que plus il y a de propriétaires dans une zone, plus le taux de chômage augmente. Cela s’explique notamment par le coût que représenterait un déménagement en cas de mutation professionnelle.
De plus, il peut s’avérer difficile de vendre son logement en cas de licenciement dû à la fermeture d’une usine qui constituait le poumon économique d’une ville par exemple. Dans ce cas, les propriétaires doivent être prêts à essuyer une moins-value en cas de vente.
Le maintien d’avantages sociaux
Certains locataires bénéficient des APL (Aide Personnalisée au Logement). Il s’agit d’une aide perçue par un locataire et qui n’est pas accessible au propriétaire. Il en sera de même en ce qui concerne la prime mobilité ou un logement de fonction fourni par un employeur : seuls les locataires y ont accès.
Un gain de temps
En tant que locataire, nul besoin d’assister aux assemblées générales des copropriétaires. Cela constitue un réel gain de temps quand on sait que ces réunions tendent à s’éterniser. Par conséquent, un locataire se retrouve moins impliqué dans la vie d’une copropriété sachant qu’il ne peut pas se voir sollicité afin de faire partie du conseil syndical (activité bénévole qui peut vite devenir chronophage).
Moins de frais à court terme
Le décret du 26 août 1987 énumère l’ensemble des travaux à la charge du locataire. Cela concerne en outre les « travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites-réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif ».
Ainsi, les gros travaux souvent onéreux tels que les travaux de toiture où les ravalements de façade sont à la charge du propriétaire.
Une fiscalité avantageuse
Le locataire n’est pas concerné par la taxe foncière qui incombe au propriétaire. Celle-ci peut atteindre jusqu’à 3 fois le montant du loyer selon les localités. De plus, la mise en location d’un logement n’est soumise à aucun droit de mutation alors qu’il s’élève à 8 % en moyenne pour l’acquisition d’un bien.
Il existe de nombreuses solutions pour réduire sa fiscalité Pour en savoir plus, vous pouvez consulter cet article.
Se constituer un patrimoine en parallèle
L’immobilier n’étant pas le seul moyen de se constituer un patrimoine, il est possible pour un locataire de se constituer un patrimoine qu’il pourra transmettre par la suite. En plaçant la différence entre une mensualité d’emprunt et un loyer avec assiduité, il est possible d’obtenir un capital conséquent. D’autant plus que cette différence se compte en centaines d’euros.
En effet, selon Pretto, la mensualité moyenne d’un emprunt pour un couple à Paris s’élève à 2 187 €. Le coût de la location s’élevant à 1 350 €, le delta est donc de 837 €. En plaçant cette somme tous les mois pendant 25 ans, on obtient la somme de 251 100 €. Soit l’équivalent d’un 2 pièces à Paris.
Cependant, force est de constater que ce montant est bien inférieur lorsque l’on observe le pays dans sa globalité. La mensualité moyenne d’un crédit en France pour un couple s’élève à 1 257 €. Le montant du loyer atteint en moyenne 870 €. La différence est donc de 387 €. En plaçant cette somme tous les mois pendant 25 ans, on obtient la somme de 116 100 € ou le prix moyen d’un 2 pièces en France.
Épargner la différence entre le crédit et le loyer à travers un investissement socialement responsable (ISR) peut vous offrir des rentabilités supérieures à votre banque. Vous pourrez également choisir un produit d’épargne sécurisé tel que les fonds euros. Les SCPI de rendement sont également d’excellents moyens pour faire fructifier son épargne en immobilier. Enfin l’assurance vie, reste le placement privilégié des français. Les Assurances vie Corum Life, Himalia (Generali), offrent de bonnes rentabilités.
Découvrez notre article sur l’investissement immobilier en colocation
Quels sont les inconvénients de louer plutôt que d’acheter dans l’immobilier ?
Sur le long terme, la location peut ne pas être rentable si vous n’avez pas réalisé en parallèle des opérations en immobilier locatif. En effet, il est important de noter les inconvénients liés à la location pour faire le bon arbitrage entre acheter ou louer dans l’immobilier.
Des dépenses à fonds perdus
En étant locataire vous supportez la hausse du prix des loyers qui évolue chaque année sur la base de l’indice du coût de la construction ou de l’indice de référence des loyers. Sur du long terme vous aurez versé à fonds perdus pendant des années un loyer, qui aurait pu être remplacé par un crédit immobilier.
Des risques et des incertitudes
Il est important de prendre en compte le risque de rupture de fin bail de location car le propriétaire est libre de reprendre son logement à la fin de votre bail (congé pour reprise), ce qui vous obligera à changer de domicile avec des frais de déménagement en plus. De plus vous ne réaliserez surement pas de travaux dans votre logement, sauf accord du propriétaire, car l’appartement ne vous appartiendra pas. Enfin, si votre propriétaire vous donne congé, vous pourrez avoir beaucoup de mal à trouver un appartement ou une maison dans certaines villes où la tension locative est forte, sans avoir un dossier de location avec des garanties solides.
Acheter ou louer : Simulation
1 Projet d’achat
2 Equivalent d’une location
[table id=12 /]
3 Hypothèse de marché
[table id=10 /]
4 Résultats
Ces graphiques sur 10 ans comparent le coût de l’achat et le coût de la location en cas de revente au bout de N années. Lorsque la courbe de la location se trouve au dessous de celle de l’achat, alors il est préférable de louer. Lorsque c’est l’inverse, il est préférable d’acheter.
Conclusion : 2020 toujours de bonnes affaires à faire !
L’achat immobilier reste donc une valeur refuge et à l’exception de très rares grandes villes, l’acquisition d’une résidence principale est moins coûteuse à moyen terme (7 ans) pour se loger qu’une location équivalente. Mais l’investissement locatif reste une bonne solution également pour développer son patrimoine et sécuriser ses proches. Aurélien Guichard Directeur Associé Agora Finance Gestion Privée
Acheter ou louer, pourquoi faire appel à un professionnel ?
Beaucoup d’acquéreurs rencontrent de nombreux problèmes lors de la recherche d’un bien immobilier. Le manque de temps pour les visites, un manque de réactivité pour se positionner sur un bien, une connaissance limitée du marché, sont autant de barrières qui peuvent nécessiter d’avoir recours à un professionnel.
Les avantages d’un chasseur immobilier pour acheter
Sécuriser sa recherche
En effet, faire appel à un chasseur immobilier pour acquérir un bien, offre des avantages indéniables. Ce professionnel de l’immobilier, propose un service sur mesure. Il a pour mission d’accompagner ses clients, de la recherche du bien à l’aménagement en passant par la mise en relation avec un notaire et à la définition du budget.
Acheter avant les autres
Qu’il s’agisse d’acheter sa résidence principale ou d’un investissement locatif, le chasseur immobilier peut tout à fait vous accompagner dans votre recherche. Ce service s’adresse principalement à une clientèle qui voudrait investir mais qui n’a pas le temps de chercher un bien ou de faire une offre, car les biens immobiliers sont vendus très rapidement surtout dans les grandes villes. Cela nécessite de pouvoir se rendre sur place et de faire une offre dans la foulée. Acheter avant les autres c’est ce que fait le chasseur d’appartement pour le compte de son client. Rechercher un bien peut prendre du temps et nécessite une certaine réactivité (surtout dans les zones très tendues telles que Paris).
Un suivi permanent
Il peut s’avérer judicieux d’être accompagné d’un chasseur qui saura se montrer disponible pour participer aux visites. A l’issue de chaque visite, le chasseur effectue un retour à son client, photos à l’appui, lui permettant de se positionner ou non sur le bien.
A noter : chaque visite s’accompagne d’une vérification approfondie (procès-verbaux d’assemblées générales, diagnostics, etc). Ainsi un chasseur d’appartement aide ses clients à se positionner avant les autres sur un bien immobilier correspondant à leur cahier des charges. Le chasseur immobilier constitue un vrai confort pour chaque client et l’assurance de faire une offre qui sera acceptée avant les autres.
Faire appel à un professionnel pour louer
Mettre un bien en location n’est pas un acte anodin. En effet, cette démarche est encadrée par une législation que le bailleur se doit de respecter. D’où l’importance de faire appel à un gestionnaire qui sécurisera totalement la location de votre appartement, dans le respect des règles en vigueurs.
De plus, la connaissance du marché local est essentielle afin de s’assurer que le loyer soit bien au prix du marché concerné. En outre, le gestionnaire locatif accompagne son client concernant le loyer à appliquer. Cette démarche demande du temps ainsi qu’une grande connaissance de la législation et des normes en vigueur, depuis la mise en location et ce jusqu’au départ du locataire.
De ce fait, il sera peut-être plus avantageux de faire appel à un administrateur de bien afin de gérer ces différents aspects. En plus de la gestion de votre bien, le gestionnaire sera en mesure de proposer à ses clients différentes assurances qui couvrent le propriétaire contre les risques liés à location tels que les loyers impayés, la détérioration immobilière ou encore la vacance locative.
Ainsi, prendre la décision d’acheter ou de louer dépendra de vos objectifs prioritaires. Il n’y a pas de bon ou mauvais choix. Le meilleur conseil est de faire appel à un professionnel qui pourra vous guider vers la solution qui vous est la plus adaptée.
Nous avons rédigé un article pour vous permettre de mieux comprendre la gestion de patrimoine. Vous pouvez le consulter sur cette page.
